環球樓市觀望——投資珠海樓市分析

  自2020年以來,3月珠海樓市明顯回暖,3月珠海網簽2845套,按月急漲466%,成交面積逾23萬平方米,按月漲404%。

  由於珠海放寬限購,以及珠海基礎設施的完善和城市發展前景,加上疫情放緩有一定催化作用,令大量積壓成交,在2月及3月未能及時簽署登記備案。但論珠海最具發展潛力的區域,很多人會說是橫琴、金灣和唐家。

  橫琴自貿區不用多說,作為國家級新區,受中央政策優惠,以及與澳門共同融合的便利,可以預見會急速發展。

  例如單牌澳門車可入境橫琴、新口岸落成使用、澳門新街坊類似飛地形式建設使用等,都有利橫琴島發展,亦可補充澳門用地不足問題。但因此橫琴樓價也是全珠海最貴地區,每平方米超過4萬元人民幣。

  金灣區航空新城則規劃超前而且較為全面,被譽為珠海城市副中心,雖然航空新城也被大家看好,但是其問題在於遠,而且珠海大道車流量大,經常塞車,而且樓價已升至每平方米逾2萬元人民幣。

  很多投資客都喜歡用唐家科創北圍和金灣航空城這兩個區域作比較,因為這兩個地段,都是珠海規劃最完整、最高端的區域。但不同的地方是,航空新城自2010年開始建設,至今已踏入第10個年頭,核心區中心湖建設步入後期,2021年就可以全數投入使用。科創北圍則從2016年才開始土地拍賣,樓盤則從去年底正式推出,目前區域開發仍處早期。

  但因為前期發展商投地進取,雅居樂及格力地產,於16年8月分別以樓面地價每平方米2.8萬及2.9萬元人民幣,拍出當時唐家灣天價地王,導致現時唐家灣樓價升至每平方米2至3.5萬元人民幣不等。

  在未來交通規劃上,唐家灣應該較航空新城睇高一線,因為這裏是深珠通道落橋位,一橋直達前海自貿區及深圳機場。另外,這裏也是珠海北站公共運輸導向型開發(TOD)核心位置。但由於各大發展商投地價格過於進取,所以令這裏房價如同橫琴一樣,由開賣至今都沒有實質升幅,反而航空新城由開始發展計,累積升幅已超過2倍。

環球樓市評論人

鄭偉舜


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