環球樓市觀望——都市圈勿忘中山翠亨

  正如上周所述,筆者每周都會為大家分享,對都市圈內不同地區的看法。現時在大灣區內樓市競爭力較為睇高一線的,必然是環珠江口地區,愈早部署愈有利,因該地區是大灣區以及是三大都市圈重疊核心的內圍。該區域包括深圳前海、東莞濱海新區、廣州南沙自貿區、中山翠亨新區及珠海橫琴自貿區。

  在香港很多朋友,並不睇好中山樓市前景,甚至有很多朋友在2018年高位時,買入很多公寓物業或住宅物業。事實上,筆者於前年已反覆提醒中山樓市,確實步入反常周期。但經過兩年時間,中山樓市已調整至合理,甚至超值水平了。先不管中山其他地區,今天主要是筆者心中睇高一線的區域,是位於中山東部最靠近深圳、廣州和珠海的翠亨新區,中山城市整體方向在東進,這個地方被給予厚望,因為深中通道、深茂高鐵及廣州地鐵18號線直入該區。

  中山在珠江口城市裏價格最低,是絕對的低水,我說的不是中山靠北或臨近珠海一帶那些不好的地方,而是翠亨新區都只要一萬出頭,個別樓盤也就100萬左右。雖然現在發展階段配套等設施較為落後,正如筆者七年前做珠海金灣航空新城時,也是一望無際的荒地。

  確實中山樓價是跌了,但跌到現在這個價格,我認為已經見底,不可能重到千位數,只要每平方米幾千元,就買到珠江口的樓,那是大概率不發生的事情。要知道地價都上萬了,現在的麵粉價基本上接近麵包價。所以即便悲觀的看,中山樓價不可能再跌了。

  如果樂觀點看,像靠近珠江西海岸線的這些地方,我覺得重回兩萬應該問題不大。因為在2018年,這些地方曾經炒到2萬。那時整體中山樓市就出現公寓樓價貴過住宅樓的怪事,再加上公寓樓還貴過周邊鄰近城市的住宅樓價,那就升得太過驚人了,所以我是很少提及中山樓市。

  當時我的想法是,價格和東莞差不多了,為甚麼不選擇條條大路通深圳的東莞,而選擇只有一座橋連通的中山呢?現在東莞漲了兩倍,中山卻跌了。現在東莞是中山的三倍!到底三倍是正常嗎?我認為不正常,翠亨要追落後了。

環球樓市評論人

鄭偉舜

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