環球樓市觀望——南沙將成大灣樞紐

  認識我的朋友或讀者都知道,大灣區內本人最看好的地區是南沙,因為近期政策導向,令南沙樓市再次熾熱起來。但究竟是「真火」還是「虛火」呢?今次用另外一個角度分析一下。

  粵港澳大灣區的協同發展,目前可以簡單理解為「東西南北岸」,圍繞珠江出海口發展,南沙則有望發展成為大灣區「樞紐」。深莞「熱錢」在兩地政策下,殺入南沙低水地,網上數據指,深莞客佔比從之前的17%提升至50%,顯然廣州客已不是南沙主力購買力。另外,外地發展商頻頻高價在南沙投地,連續拍出多塊「高溢價地皮」,在8月南沙區兩塊拍賣土地要通過搖號賣出,顯示開發商對南沙後市的信心。8月10日,南沙灣一宗宅地經過16輪競配建後,進入搖號環節,溢價率為14.5%,樓面地價為每平方米19117元人民幣。8月19日,在69輪競價後,南沙又以封頂價拍出一宗橫瀝島地塊,地塊溢價23.6%,扣除各配建後樓面地價高達每平方米20247元人民幣,成為南沙區樓面價新高。

  廣州樓價是全國一線城市中是最便宜的,而且供應充足,可選擇區域多,所以廣州人不看好偏遠的南沙。但深圳客或東莞客會追入位置相近的南沙,這是一個購買地區性習慣的慣性思維。所以廣州人覺得南沙樓市是虛火,深圳人甚麼都買,因為他們覺得又近又平又無限購。

  但要判斷一個地方的樓市是否健康發展,筆者比較傾向參考二手市場,因為往往比一手更能反映市場真實情況。根據鏈家,目前南沙放盤量有3272套,與黃埔區差不多。不過南沙二手成交量,在廣州全市仍然墊底,僅110套,約佔全市的4.6%。

  另一方面,南沙土地供應強勁,今年擬供應達15宗,加上舊改專案不斷推進,南沙是未來廣州供應的「集中營」。

  其次,根據廣州統計局數據,南沙2019年常住人口只有79.61萬人,為全市倒數第二, 二手房流通性自然少。南沙未來有大量新樓供應,樓市易進難出,二手房也缺少剛需客,除非區內人口有爆炸性增長,否則預計空置率仍會維持在高位。如果大家對內地樓市有興趣,歡迎到筆者YouTube頻道了解更多。網址為https︰//www.youtube.com/gcglobal/

環球樓市評論人

鄭偉舜


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