環球樓市觀望——內房為何高價投地?

  根據克而瑞最新數據,自本年第二季以來,內地樓面地價首50位的專案中,半數面臨虧損。其中有16宗是地王,佔比超過三成,是嚴重虧損的地塊。事實上,內房這幾年投得的地皮,據測算下來,三分之一都是不賺錢或者虧損。筆者有些內房好友透露,他們公司項目大部份都是不賺錢或者虧錢,但還好他們在城市更新這個板塊做得不錯,賣價高毛利高,一個項目可能頂十個,每年都能比較穩定轉化用地,所以明知投地不賺錢但都會做。

  筆者翻查資料,根據中指院數據顯示,今年1至10月,首100位房企投地總額達25950億元人民幣,投地規模按年增長10.9%,增長率較1至9月有所上升。10月東莞、深圳、金華、西安和蘭州土地成交溢價率,依然高達36%、37%、42%、47%和77%。

  那麼為甚麼大家會覺得價格很貴,不賺錢甚至虧損的地,依然有那麼多內房敢拿?總括來說,內房如果預判精準,就敢較預期看高,投別人不敢投的地,即是預期未來3至5年後市價錢會更高,所以有些公司會把預期看得很高。

  現在周邊二手樓價格是每平方米1萬元人民幣,你預期兩年後樓價只會漲到每平方米1.5萬元人民幣左右,樓面地價拍到每平方米8000元人民幣左右,你可能就不敢投了;但別人預期兩年後樓價會到每平方米2萬元人民幣,樓面地價每平方米1萬元人民幣也敢出。

  在過去十多年的多次小周期裏,很多內房實現規模逆襲及上市,以至進軍海外。筆者有一位在內房任職高層的朋友,前年底他的公司去競拍一塊地,老闆想投,但投資部門測算顯示,即使以底價投到也不賺錢,最後那塊地流拍,去年再拿出來拍,公司多花幾億元人民幣才投到手,導致老闆發火,他們都被罰了錢,這就是對未來樓價預測有異導致。

  領地集團在四川廣元投了一個專案,它把學校、體育設施、醫療設施建得很好,最終在那地方買樓的人,有三分之一是來自陝西的。如果你只看到四川廣元的客群,你可能就不敢投了。維度不同會導致結果不同,當然看好是金錢衡量的標準,除了這個還有很多原因,是在投地時要考慮重點,下期筆者再與大家細細分享。

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環球樓市評論人

鄭偉舜


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