環球樓市觀望——內房為何高價投地?(二)

  上期筆者提到內房發展商明知蝕本都要投地,今期再深入分析原因。為甚麼大家覺得價格很貴,不賺錢甚至虧損的地皮,依然有那麼多內房敢買?

  前幾年去庫存加上貨幣化棚改,讓三、四、五線城市迎來一波大機遇。趁這個機會,碧桂園立刻延伸到更多低級城市。當時市場上有個說法,碧桂園到哪裏,哪裏房價就會漲。這裏其實可以分成兩個原因了解,一是預判到當地會升,碧桂園才會進去,這個跟碧桂園沒關係,因為它去不去都會升;二是碧桂園產品賣得比別人貴,之所以賣得貴,是因為碧桂園樓房造得比當地的小發展商好。

  其他本土小開發商開發的樓盤,最貴的不過每平方米4000元人民幣,但碧桂園卻賣每平方米5000至6000元人民幣。因為碧桂園的社區園林景觀做得很好,還可能是當地唯一有游泳池的社區。雖然很多人說貴,但最後還是要搶。好的產品一定有溢價,哪怕是一個較小的縣城,總有一小群人能夠買得起相對較高價的房屋,但往往是沒好產品可買。

  現實中,我在旁邊已經有一塊地,再高價買一塊,可能高價買的這塊是虧損的,但是抬高了我原來那塊地的收益,綜合下來收益還是很可觀,同時還攔截其他競爭對手。這也是區域深耕的好處,如果發展商在某個城市有很多地,拿幾塊虧損的高價地沒有所謂。

  相比其他很多行業,開發商在人員薪酬這塊支出,只佔總支出很小比例,但是人才依然是非常重要,最重要的是把人才留住。可是公司沒有發展,會讓很多人才流失,更別說沒有專案做。所以一些專案做完後或許不賺錢,但是能讓現有人才有事做,有工資獎金拿,拿下來也不虧。否則人才流失行情來了,還要在市場上重新招人,一是容易錯過行情,二是新請的人多半價格更貴還需要磨合,磨合一段時間後還不一定適合。

  現在整個行業行情好時拿大量的地,招大量的人,一到行情不好又要賣地裁員。未來行業的發展方向一定是輕重結合,房地產開發快周轉,兼顧持有物業經營。各間內房對投地都有自己的一套指標,但有的是求利潤,有的是求現金流,有的是為了打進某個市場,有的只是讓員工有事可做。關鍵是控制好各自比例,活得好是目標,但前提是能活下去。如果大家對內地樓市有興趣,歡迎到筆者YouTube頻道及公司網站了解更多。網址為https://www.youtube.com/gcglobal/及https://www.gcglobal.com.hk

環球樓市評論人

鄭偉舜


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