環球樓市觀望——江門交通樞紐新城

  內地城市CBD(中心商業區)及TOD(公共交通導向發展)概念遍地開花,相對其他傳統市中心或老城區,這類物業城市資源、公共配套更密集及豐富,因此宜居指數也遠高於平均。交通樞紐的地位價值不僅在於其便利性,更重要的是其流通性的套現能力。

  珠西樞紐新城是集辦公、金融、商務、娛樂、旅遊等功能於一體,不僅擁有多樣化、現代化的配套設施設備,還擁有便捷的城市交通和物流系統,是一個城市核心,並把握該城市以至粵西地區經濟動脈。

  2018年,江門市規劃局公佈《珠西樞紐新城控制性詳細規劃》,明確指出將規劃區定位為珠西交通樞紐,規劃總用地約11.79平方公里,東至江門水道、西至葵光路、南至銀鷺大道、北至新會大道,規劃人口11萬人,因此站前經濟圈的未來價值不容輕視。該區域還規劃336米地標大廈珠西金融中心、大型文旅綜合體均明歡樂世界、文華商業廣場、樞紐新城體育公園等專案,近年將會陸續完工投用。

  以同屬廣東四大樞紐之一的深圳北站為例,其在2007年動工建設,動工後站前經濟圈龍華新城,樓價從每平方米3000元人民幣,勁升至每平方米1萬元人民幣。深圳北站建成通車後,周邊樓價也一路從每平方米1萬元人民幣,狂飆至每平方米7萬元人民幣,部份樓價更突破每平方米10萬元人民幣。正是因為有了車站,才加速這一地區人流、物流、資訊流等生產要素聚集,製造出大量商業與就業機會,形成站前經濟圈。

  江門新城即將於2月26日掛拍一幅約5萬平方米的商住用地,起拍樓面地價約每平方米6112元人民幣。筆者預計就算以底價成交,該項目要以每平方米11000元人民幣售出,方有合理利潤。江門去年市核心三區(蓬江區、江海區及新會區)住宅成交量為21382套,按年升24.6%;成交平均價每平方米10540元人民幣,按年升2.38%。各區成交價分別是蓬江區每平方米11006元人民幣、江海區每平方米10196元人民幣,以及新會區每平方米10315元人民幣。

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環球樓市評論人

鄭偉舜


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