環球樓市觀望——內房要錢不要貨

  自近期泰禾爆煲,多位港澳客戶購入該發展商珠海項目,可能變成爛尾樓,加上2020年下半年內地相關監管部門下達「三條紅線」監管指標。於去年底至今年第一季,內房企業都出現較大起伏,尤其是負債比例超高的內房企業,令人關注會否步泰禾後塵。

  由於「三條紅線」對整個房地產行業營運都產生重大影響,在融資監管方面,從此前的供給側嚴控轉為需求側嚴控,實現雙管齊下。未來在「三條紅線」長期影響下,財務健康及融資能力較強的房企,能更好利用當前財務優勢融資擴張,房企發展分化將更加明顯。

  筆者自去年下半年開始,不斷看到一間大型內房割價求售,初時不以為然,認為該發展商沿用故有營銷手法,先加價再大幅打折,讓客戶心理上要加緊搶購。但踏入四月,該發展商又利用此手法再來一次,筆者發現其中一個在珠海斗門湖心路項目,竟然賣每平方米1.5萬元人民幣,但周邊同類型項目,一般售價為1.7至2萬元人民幣。

  該項目要求一定要一次性付款優先購買,似乎非常急於用錢。筆者認為,這個價格基本上肯定無錢賺,甚至會賣一間蝕一間,但卻令當地客戶連夜排隊搶購,因為他們覺得十分划算;另一方面也覺得該發展商始終是三大內房之一,沒有可能出現問題,有問題的話中央都會出手解決。

  另外,除了這間公司似乎資金緊張外,近期筆者也遇到許多發展商,要求客戶選用一次性付款,甚至如果客戶是按揭付款則情願不賣。也有一些發展商推出,如果能在三日內付清樓款,可以額外享受多達3%折扣優惠。

  現在許多負債比率高的房企,不管賣出去的資產價格怎樣,全部都抓緊資金回籠,以降低槓桿比率要求。現在整體內房明顯是客戶持有現金為王時間,但也要小心選擇項目,因為個別大型內房長期也可能會出現延期交樓或爛尾情況,或會連累該區其他實力穩健的內房企業。

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環球樓市評論人

鄭偉舜


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