環球樓市觀望——廣州樓價再迎升浪

  廣州一次過推出46幅土地,經過今次土地拍賣後,筆者覺得自己實在太久沒有回到內地,已經與時代脫節,完全看不透現在的後市,甚至是廣州的樓市。

  筆者相信,土地價格是預測樓市後市的重要數據,所以是次推出的土地,有多個地區的價格已達上限價,溢價率達45%,要進入抽籤階段。是次最火爆的是黃埔區三塊在智慧城的土地,全部出價到達最高價要抽籤。另外南沙拍出溢價率高達27%,新鴻基地產則以70億元人民幣,投得一塊在廣州南樞紐站旁的大型綜合商住用地,有住宅、商場、寫字樓等,預計規劃會類似香港的九龍站規劃。

  另一方面,金沙洲的地價居然能拍到每平方米四萬元人民幣,就是那個被稱為「睡城」的地方。中新知識城地價居然超逾科學城,八年內地價翻了21倍。番禺新造地塊也拍到每平方米3.3萬元人民幣。地價如此,房價也會跟隨,基本上廣州將會有很多地區樓價會進入每平方米10萬元人民幣以上。

  以10萬+專案為例,過去只有珠江新城才會出現,如今10萬+樓盤在傳統核心五區都不難發現,以前一些不太了解的地方,現在也10萬+了,有一些性價比不錯的地區,如增城居然還未大幅起動。以上種種現象該如何去預測呢?用傳統的性價比思維可能已經無法解釋,真正原因可能是城市快速膨脹,導致地段秩序混沌,打破樓市以往定價體系,即多個地區核心發展和擴張,並非以前只是圍繞珠江新城為單一核心發展。

  雖然新興區域風起雲湧、變幻莫測,但中心城區確定性仍然存在。再看看廣州土拍史上最貴的10塊地,全部都在中心城區。這次金沙洲土拍價格超過四萬,也能說明問題,雖然它有諸多缺點,但該區畢竟靠近核心區,再怎麼也不會差。發展商有好地塊、好專案,一樣可以大賣。

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環球樓市評論人

鄭偉舜


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