環球樓市觀望——惠州加速融入深圳

  於2010至2020年間,四大一線城市中,深圳人口增速遠高於北京、上海,甚至遠高於同為大灣區的廣州,而且人口數量直逼廣州。深圳0至14歲及15至59歲年齡段人口,在一線城市中佔比最大,表明深圳人口仍能保持年輕及高增速,高學識的外來人口不斷流入,預計未來10年對住屋需求不會下降。

  在住宅供應方面,深圳住宅供應速度遠遠落後於人口增長速度。數據顯示截至2020年底,深圳人均住宅面積低於10平方米,不及廣州一半,更是遠低於上海與北京。樓價方面,深圳收入樓價比為0.8,意味2020年深圳年人均可支配收入,只能買0.8平方米住宅,這一數據低於樓價同樣高企的北京上海,更是遠低於樓價相對較低的廣州。收入相對於樓價的低購買力,使部份深圳客戶不得逐步離深購買住屋。

  深圳市面積為1997.47平方公里,僅為北京的12%,上海的32%,廣州的27%,相對於強勁的人口輸入,深圳面積卻遠小於其他一線城市,與香港情況十分相似。在內地投資必要知道的道理是,房地產發展短期看金融,中期看政策,長期看人口。在土地緊缺、人口激增、住宅嚴重不足的情況下,外溢與融合勢不可當。

  事實上,無論從城市發展戰略規劃、人口流入及交通規劃落地方面都可以看出,深圳開始與惠州融合。而深莞惠要實現半小時交通圈,重點在於軌道交通。隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》推進和加速建設,廣東省「十四五」規劃、深圳「十四五」規劃,以及惠州「十四五」等規劃當中,明確指出多條軌道交通建設。2021年4月,深莞惠三市以及廣東省有關部門,召開深圳都市圈城際鐵路建設指揮部第一次會議,統籌加快推進深莞惠三市內的城際鐵路建設,深惠兩城的互融互通正在日漸成熟。

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環球樓市評論人

鄭偉舜


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