環球樓市觀望|大灣區內勿走漏惠州 - 鄭偉舜

惠州臨深片區一直是筆者較為睇高一線的地區,要在惠州買樓又想穩賺的,就要留意惠州樓市的三大獨特性。首先鄰近惠州的深圳坪山坑梓有51.6平方公里,區內有多間知名科技及生物科技公司,另外還有比亞迪的巨大產業園。但在該片區幾乎沒有甚麼住宅用地,有了產業及工作崗位,那麼居住又怎麼辦呢?

深圳外溢承接最多的還是惠州,臨深片區樓價既便宜又相近,無疑是在深圳工作,住在惠州的首選。但買惠州必定要買有區位、規劃、交通等優勢,最有可能發展起來、成為人口聚集的區域。雖然深圳擴容預期落空,但大灣區時代中,深惠融合卻是大勢所趨。

從中長期看,依然值得看好。第一,買距離深圳相近的樓盤,離深圳愈近愈有價值,惠州最大的價值,不在於它自身發展,而在於臨深,受到了深圳發展的紅利。第二,買有地鐵規劃的樓盤,對於投資地產來說,地鐵的價值是最大的。在靠近深圳的基礎上,還有地鐵規劃,那必定是穩健投資。大灣區時代,雖然深圳未擴容,但上面還是支持深圳與周邊融合的,為深圳地鐵向惠州延伸提供了政策支持。

惠陽及大亞灣不論是外省購房客,還是深圳客,他們最青睞大亞灣。這也就意味着,大亞灣樓市的投資氛圍是最濃厚的。但因大亞灣呈東西向的長條狀,投資價值最高的地方無疑就是西側的臨深板塊。深圳需求外溢將更多基於市場力量,臨深板塊與深圳坪山毗鄰,無論是開車還是公共交通都十分便利,但兩地樓價相差好大。所以,那些在坪山、龍崗長期生活工作的剛需,將會首先考慮購買這些地方。

購買離深圳14號線(預計將於2022年開通運營)地鐵沙田站十分相近,由於14號線貫穿深圳腹地,串起大運新城、橫崗、布吉、福田中心區等,所以依靠地鐵帶來的優勢,大亞灣臨深片區也將吸引上述地方的剛需準買家。但這種剛性需求會隨著距離的拉長,愈往東就會愈弱,相對地產投資價值也會減弱。雖然愈往東的天然環境愈好,旅居度假價值高,但這種並非剛需,自用旅遊尚可,但很難找到二手客。
環球樓市評論人
鄭偉舜

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