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  • 2022年10月8日 星期六

鄭偉舜 - 賣現樓可否解決質量問題?|環球樓市觀望

3月15日是中國消費者權益保護日,根據騰訊房產報道,逾70%買家表示,認購一手樓時更偏向品牌發展商。他們相信品牌房企具有知名度,更有公信力,住宅品質可能也會更有保障。另外,潛在爛尾風險相對較小,即使最終遇到房屋品質問題,也能找到對方解決,但小型發展商會較難跟進,甚至愛理不理。在內地買樓過程中,筆者遇見包括發展商欠缺信用、延期交樓、挪用預售資金、虛假宣傳、裝修質量、擅自規劃變更等問題。

在2022年騰訊房產發佈的《中國購房者消費調查報告》中提及,買家反映的最核心問題便是「虛假廣告宣傳」。根據上述報告顯示,在收樓時67.9%買家反映開發商有虛假宣傳行為,導致他們買的房屋貨不對辦。一系列問題導致買家在購買新樓時「收房即維權」。大部份買家都會通過向有關部門投訴、雙方直接交涉、向媒體曝光借助輿論力量、尋求法律幫助等途徑和方式維護自身合法權益,但仍有超過30%買家覺得維權既消耗精力又需要花費大量時間,最終選擇忍氣吞聲不了了之。

筆者在遇到很多問題通常都是出現在「口講口賠」的口頭承諾上。另外就是絕大多數準買家忽略銷售中心內的公示檔,從而單方面誤解許多關於項目的細節,現在最常見的「商業公寓」與「商辦公寓」使用問題。因商品房買賣合同糾紛中,法院審理時,往往最先考慮證據就是雙方簽署的商品房買賣合同。不論發展商如何承諾,只要合同中沒有約定就不具法律效果,尤其是合同條款還排除口頭承諾、廣告宣傳,因此最後很多是失敗而告終。所以之前有很多聲音希望取消預售改為現售。關於推進實施現樓銷售這個話題,不僅有人大委員、政協代表提議,也有行業協會建議。

於2018年廣東省房地產協會下發的《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》,稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂「關於商品房預售許可事項調整」資料,並於當年9月上報住房城鄉建設部。然而因為期房銷售帶來各種社會問題,最終只有中山市政府試圖試行現房銷售。在2018年該市先後推出18幅現房銷售地塊,最終只有一幅成交,其餘17幅全部流拍。而成功成交的現房銷售地塊最終也因為房企資金問題,未能實現約定的現房銷售。
環球樓市評論人
鄭偉舜

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