鄭偉舜 - 放寬預售款利內房發展｜環球樓市觀望

環球樓市觀望

鄭偉舜

2022-05-30 00:00

產經專欄

內容

今年南京、成都、海口等28省市適度放寬預售資金監管。在政治局會議後，預售資金監管政策鬆綁頻率明顯加快。未來許多城市或將跟隨放寬預售資金監管，如預售資金從過度監管到適度監管，及在銀根放鬆的情況下，未來內房可望重拾升軌。

4月29日，政治局會議後強調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。在此之前，僅南京、煙台、綿陽等5城市放寬預售資金監管；而在此之後，已有成都、海口、長春等21省市放鬆預售資金監管。尤其是內地三四線城市，政策鬆綁城市數量由4城大幅擴容至18城，其中不乏徐州、中山、洛陽等強三線城市。

綜上所述，在保證專案交付的大前提下，28省市放鬆預售資金監管，核心目標在於提高預售資金使用效率，進而提升房企資金的流動性，優質房企將更為受益。其一，嚴格落實保交樓，預售資金監管將趨於規範化。首先需要強調的是，政策底線仍是保交樓，保證在建專案都能按期交付，以便於逐漸恢復市場信心；其二，兩類城市或將跟進放鬆預售資金監管，提高預售資金使用效率。基於防範化解企業風險考量，在劃定保交樓政策底線之後，以下兩類城市有望跟進放鬆預售資金監管，並優先用於支付工程費用、償還開發貸等，以便提高預售資金使用效率。

第一類是預售資金監管過度嚴苛的城市，涉及青島、石家莊、泉州等。例如石家莊，工程建設層數過半僅能提取25%的重點監管資金，即便主體結構封頂，重點監管資金累計提取比例也僅能達到50%，反觀其他城市普遍能達到60%乃至70%以上；第二類是專案交付風險整體可控的城市，涉及蘇州、廈門、無錫等。例如蘇州，截至2021年末，約有26個專案已售未交付，但未出現專案停工、爛尾等問題；其三，為區分專案風險與企業集團風險，幫助企業經營盡早回歸正軌。對於不同信用評級的企業，要實行差異化管控，並要區分專案風險與企業集團風險，優質房企、優質專案完全可以進一步放寬預售資金監管。
環球樓市評論人
鄭偉舜