鄭偉舜 - 放寬預售款利內房發展|環球樓市觀望

今年南京、成都、海口等28省市適度放寬預售資金監管。在政治局會議後,預售資金監管政策鬆綁頻率明顯加快。未來許多城市或將跟隨放寬預售資金監管,如預售資金從過度監管到適度監管,及在銀根放鬆的情況下,未來內房可望重拾升軌。

4月29日,政治局會議後強調,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展。在此之前,僅南京、煙台、綿陽等5城市放寬預售資金監管;而在此之後,已有成都、海口、長春等21省市放鬆預售資金監管。尤其是內地三四線城市,政策鬆綁城市數量由4城大幅擴容至18城,其中不乏徐州、中山、洛陽等強三線城市。

綜上所述,在保證專案交付的大前提下,28省市放鬆預售資金監管,核心目標在於提高預售資金使用效率,進而提升房企資金的流動性,優質房企將更為受益。其一,嚴格落實保交樓,預售資金監管將趨於規範化。首先需要強調的是,政策底線仍是保交樓,保證在建專案都能按期交付,以便於逐漸恢復市場信心;其二,兩類城市或將跟進放鬆預售資金監管,提高預售資金使用效率。基於防範化解企業風險考量,在劃定保交樓政策底線之後,以下兩類城市有望跟進放鬆預售資金監管,並優先用於支付工程費用、償還開發貸等,以便提高預售資金使用效率。

第一類是預售資金監管過度嚴苛的城市,涉及青島、石家莊、泉州等。例如石家莊,工程建設層數過半僅能提取25%的重點監管資金,即便主體結構封頂,重點監管資金累計提取比例也僅能達到50%,反觀其他城市普遍能達到60%乃至70%以上;第二類是專案交付風險整體可控的城市,涉及蘇州、廈門、無錫等。例如蘇州,截至2021年末,約有26個專案已售未交付,但未出現專案停工、爛尾等問題;其三,為區分專案風險與企業集團風險,幫助企業經營盡早回歸正軌。對於不同信用評級的企業,要實行差異化管控,並要區分專案風險與企業集團風險,優質房企、優質專案完全可以進一步放寬預售資金監管。
環球樓市評論人
鄭偉舜

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