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  • 2022年10月8日 星期六

鄭偉舜 - 3000億保交樓 銷售成難題|環球樓市觀望

「停貸潮」,是大家逼不得以的方法,讓解決爛尾樓問題的輿論聲音能夠傳達至政府層面,而各地方政府,都提高了「保交樓」的優先級。

當前國務院已經批准了籌設房地產基金的計劃,基金規模可能達到3000億元人民幣,藉此希望能解決內房資金緊張的問題。政府出面協調,資方紓困,項目積極採取措施,現在全國各地都陸續有爛尾項目被成功接管的消息,不少項目已經在加速復工。但是,項目被接管和復工只是一個開始,並不代表着問題就解決了。

在經歷了複雜的債務梳理、艱難的談判,好不容易確定了盤活方案,啟動復工之後,項目很快會遇到一個更大的問題:銷售。因為不管是戰略投資、債權方接管,還是破產重整,各種解決方案的最後,都要通過剩餘貨值變現來解決前面的債務問題。簡單說,該項目必須不是資不抵債,否則盤活的機會就相當困難。

在市場上行期,爛尾樓的盤活銷售相對簡單,如7年前的惠州光耀集團破產所剩下的項目,多個項目被資方接盤後,直接開渠道就能賣完。

一些多年爛尾的項目,入市時甚至都不需要任何宣傳,直接當做新盤銷售即可。畢竟,只要樓價上升,所有問題都不會是問題。

但是,現在的市場環境不同了,各地新盤滯銷,樓價呆滯。普通新樓項目都不好賣的環境下,這些好不容易盤活的爛尾樓,經過續建後重新入市銷售,將更加艱難。

誠言現階段,除了要解決系統性爛尾樓問題之前,我們應該要反思在預售樓花的資金監管問題,還有就是樓花項目的抵押權預告登記中的銀行角色是屬於優先償還,還是如買家在建築物所有權首次登記還未辦理時就發生違約,銀行可要求開發商承擔保證責任。那可以從根本問題上解決,萬一出現爛尾樓,但業主還要供死會的問題。
環球樓市評論人
鄭偉舜

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