鄭偉舜 - 內地樓價下跌壓力大|環球樓市觀望

8月份全國樓市整體全線下跌,股市持續弱勢。30大城市樓價持續向下,似乎是下半年的常態。根據克而瑞的8月份重點30個城市新樓成交數據,可以看到30個重點城市中,按月方面,除了天津、徐州、南寧、無錫外,其餘全部下跌。按年方面,30個城市,無一例外,全線下跌。

其中按月跌幅最大的是福州,按月成交下跌49%,也即8月份的成交量相比於7月份下跌接近50%。按年跌幅更是達到了74%,福州今年前8個月累計成交量較去年同期下跌了57%。其次按月跌幅最大的是重慶、寧波、合肥。按月跌幅超過20%的城市還有成都、鄭州、廈門、大連、長春、長沙、南京。

在成交低迷下,各城市庫存與去化周期則不斷增加。目前30個重點城市新樓庫存方面,青島第一,武漢第二,兩者的庫存量都在2000萬平方米以上。去化周期方面,大連最長,38.9個月,需要3年半才賣完。廈門、福州、南寧、昆明、鄭州、長春的去化周期也在2年左右。

此外,30個重點城市,除了上海、西安、杭州、濟南、寧波、合肥外,其餘24個城市的去化周期,全部超過住建部和自然資源部劃定的12個月安全警戒線。即使是熱點重大城市,大多數都供過於求,所以整體樓市的樓價仍有相當巨大的下行壓力,特別是那幾個庫存較大、去化周期超長的城市。

二手樓方面,克而瑞追蹤的13個重點城市,按月只有北京、重慶、青島為正增長,其餘均下跌。按年方面,13個城市,有8個城市為正。二手樓表現好過新樓,是因為在成交量絕對低迷的情況下,購買力不足的大環境之下,準買家更傾向於二手樓,原因大多是現樓無爛尾風險、議價空間較大及一般位置較佳。30大重點城市成交量如此,普通三四線城市,就更一潭死水,甚麼原因引發的?基本上是三個主因:第一,購買力下降。第二,供大於求。第三,人口轉向。下周再分析這三個原因。
環球樓市評論人
鄭偉舜

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