鄭偉舜 - 購買力下降累內房市場受壓|環球樓市觀望

前周提到三個原因令內房市場大幅放緩,30大重點城市成交量如此,普通三四線城市就更加不好了,樓市繼續尋底依然是全國樓市的大方向。表面上看,導火線應該是去年的信貸收緊,但實際上有三個問題是不能忽略的。第一,購買力下降。第二,供大於求。第三,人口轉向。

購買力下降方面,在現時國際環境十分複雜、衝突四起及內地疫情仍然爆發的情況下,整體經濟、收入、就業不確定性加劇,市場購買力下降,現在各方面只深信一動不如一靜,市場觀望情緒十分濃厚。從央行和部份商業銀行披露的數據來看,現在買公樓的人愈來愈少,提前還貸的人反倒愈來愈多。不敢貸款,是購買力下降的直接表現。

市場供大於求方面,根據克而瑞披露的數據來看,現在二三線城市整體去化周期都在2年以上,個別三四線城市的去化周期超過10年。一線城市的整體去化周期也在一年半以上。此外,根據貝殼研究院披露的數據來看,中內地地目前的空置率為12.1%,位居世界第二。此外,貝殼研究院僅根據3個月無人居住的存量房作為抽樣調查目標,計算出的28個主要城市空置率,其中19個城市超過了10%的安全線,其中6個城市空置率超過了15%。如果把未賣出去的現樓也計算在內,各城市真實的空置率會遠高於上述的數據。

人口轉向方面,官方在8月份發佈的《譜寫新時代人口工作新篇章》文章中,已經明確表示,「十四五」期間將進入負增長階段。事實上,去年全國人口數據,已經有了明顯的轉向訊號。我此前梳理的內地31個省市自治區常住人口變化數據顯示,31個省市自治區中,已經有16個省市自治區常住人口負增長,1個持平。這意味着,當下超過一半省市自治區的人口已經轉向。購買力下降,是樓市持續下探的直接因素,而供應大於需求和人口轉向,將會成為影響中國樓市未來的長期因素。
環球樓市評論人
鄭偉舜

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