先講講南沙的進化史，2015年，中國（廣東）自由貿易試驗區在南沙區正式掛牌。由於以前番禺南沙一直落後於周邊地區及城市，消息一正式公佈，南沙樓市即時率先約向上。2015年南沙一手住宅年成交量首破萬套。2018年筆者於年初也購入一套住宅，南沙再被賦予新功能定位，成為廣州市唯一城市副中心；次年《粵港澳大灣區發展規劃綱要》印發，其中提出打造廣州南沙粵港澳全面合作示範區，包括科技大學、港人子弟學校等等多個相關政策項目。2019年底南沙出台人才新政，規定在南沙區工作、本科及以上學歷買家，購買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。2020年由於深圳、東莞等城市接連加強樓市調控，深圳需要連續五社保、東莞也要三年而導致大量買家目標至南沙區。所以得益於人才政策的鬆綁，南沙在2020年共計18513套新房成交，按年大漲36%，位列全市第二，僅次於增城區。及至2021年，國家多次強調「房住不炒」，及三道紅線的影響下，2021年下半年是全國樓市的嚴冬至今天為止也未退去，2021年總成交量僅此為14706套，按年下降兩成。
儘管樓市經歷過不少波幅起跌，但從樓價角度看，這七年來南沙的房價基本上只升不跌。2021年南沙商品住宅成交均價每平方米28478元，對比成立自貿區的2015年時為每平方米10646元，幾乎上升近兩倍。前些年南沙商住地供應量極大，現在多專案在這個淡季裏毅然入市，其中包括慶盛、橫瀝島尖、南沙灣等板塊的不少之前的高地價專案，而過去的一年半，南沙樓市需求大幅下降，庫存持續高企，土地市場因所有民企均陷入財困而明顯以自保為主而放棄拍地。當前成交低迷，南沙的庫存量自然就持續高企。據中原地產數據顯示，截至9月底南沙區庫存消化周期全市最高，高達29.8個月，可見南沙區購買力嚴重不足，不足以扭轉目前基本面，開發商去化壓力巨大。樓賣不出去，開發商只能透過減價、加強優惠、低首期等促銷方法，好過賣到現樓都未賣完。
環球樓市評論人
鄭偉舜
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