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  • 2023年2月4日 星期六

鄭偉舜 - 從土地拍賣看後市|環球樓市觀望

在11月3日,珠海成功出讓7幅商住用地,成交總金額合共50.3億元人民幣。其中,香洲區兩宗、斗門區三宗、金灣區兩宗,總面積為23.02萬平方米。分別如下,斗門湖心新城3宗,全部由大橫琴集團分別以6.64億元,樓面價每平方米約7010元;4.57億元拿下,樓面價每平方米約7651元;7.99億元拿下,樓面價每平方米約8094元,九月時斗門住宅成交均價為每平方米14934元,以上土地成交價對比現時的市場成交價,明顯發展商對斗門後市充滿信心。另外金灣濱海商務區2宗,華髮集團以13.1億元拍下,樓面價約每平方米9848元。另一幅由珠海市航城山海薈開發有限公司以5.49億元拍下,樓面價每平方米約6766元,九月份時金灣的住宅成交均價為每平方米25027元。保稅區1宗,華髮集團以5.63億拍下,樓面價每平方米約14196元,值得一提的是,該地塊將是今年保稅區掛牌出讓的第三幅宅地,而前面兩幅分別被中鐵建、中電建竟得。前山1宗,被珠海興格(格力集團旗下企業)以6.88億元拿下,樓面價每平方米約14625元。

從上述成交中可看出幾個點,首先珠海基本上已有半年未有新商住地供應,可以說以現時大部份發展商均以售賣現有貨尾單位為主,甚少有全新發售項目。另外本次所有土地的投得人全部都是國企單位,沒有民企發展商。與對上一次的拍地情況一致,也是大橫琴及華發投得多幅位於斗門商住地。明顯是國企單位在土地市場上進行兜底,以免珠海樓市長期陷入財務困難及沒有新應的短期局。另外,是次拍賣的土地分佈也較多元化,基本遍佈珠海各區,並非只是集中珠海西區。

但老實說,長遠珠海樓市只是國企或市企業在兜底的話,會令市場產品較為單一化,之後民企要再進入市場又會變得好困難。現時珠海西區已有多個現樓項目在推售貨尾單位,價格均在一萬出頭,在人民幣貶值的情況下,也不失為執平貨的時機。
環球樓市評論人
鄭偉舜

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