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  • 2023年2月4日 星期六

鄭偉舜 - 長租公寓|環球樓市觀望

今天講講內房一個較特別的業務,早4至5年前,國內因樓市暢旺,不同市政府均推出一些保障性用房、共有房、人才房等等不同針對性群體的福利性用房。而其中一種是較為特別的商品房,它在賣地時已清晰列明不能分拆出售,開發商只能整體項目自持70年。初初推出時筆者都覺得這種要求只有國企或市政府單位才有可能會去參與,畢竟民企不會選擇這種投資那麼大,卻不能賣樓花作滾動開發的項目,基本上就是發展商全額支付所有投資,然後慢慢收租,雖然這樣回報率可達4-5%,但也未夠利息支出啊。

但原來差不多5年過去了,回頭一看,整體資金流向以REITs作為投資方法的長租公寓以「投融建管退」閉環方式退出,房地產開發行業底層邏輯徹底改變。在今年8月,首批3隻保租房公募REITs在滬深交易所上市;11月初,華潤有巢保障性租賃住房REIT正式獲批。

與此前北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團發佈的首批保障性租賃住房REITs不同,華潤有巢REIT是首單由房企發行的租賃住房公募REITs。租賃住房上升到國家戰略高度,住房租賃市場已成為房地產行業的一個方向,而當然長租公寓行業也正加速進入專業化資管時代。

首批保租房REITs在發行階段即受到市場投資人的高度認可,三支產品擬認購份額數量均超過100倍。金融資本青睞的是能持續升值及帶來優質現金流的資產。保租房REITs的推出,既有稀缺性的因素,也有其底層資產具備較強的穩定性和抗風險能力等優勢的原因。保障屬性高、租戶穩定、出租率高、運營能力佳、收益較為穩定,都有效增強了資本市場的信心。以近期正式獲批保障性租賃住房REIT的華潤有巢為例,其作為華潤置地旗下的長租公寓品牌,經過數年的發展,目前共有住房租賃在營專案34個,房間數2.5萬間,儲備專案21個,房間數3.1萬間。同樣還有龍湖集團旗下租賃住房品牌冠寓。從2022年中報來看,截至上半年末,龍湖冠寓全國開業房間數已超過11萬間,大於6個月房源出租率95.4%。
環球樓市評論人
鄭偉舜

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