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  • 2023年2月5日 星期日

鄭偉舜 - 明年內房漸入佳境|環球樓市觀望

11月以來,國內終於政策出手帶來內房救市熱潮。無論中央層面,還是地方層面,支持度都是較具針對性和建設性的。20大之後,終於有大利好出台。現在確實如此,終於在客戶上及開發商層面上解決問題。金融16條、保函置換預售資金、央行信貸座談會、金融街論壇上行長主席的講話都在力挺樓市,過去多次調控也沒有過如此密集迫切的救市行動。事實上,從中央決心改正之前三條紅線的後遺症。例如年中時千方百計的防止房企挪用預售資金防止爛尾,而現在開始允許用保函提取預售資金用於還債了。去年開始的22城一年三次集中供地,目前已經成了雞肋,很多城市都改變了,改為4次5次或者常態化供地。還有兩道紅線的房地產貸款集中度管理制度開始延長過渡期。現在開始對房企融資貸款、保企業、保專案。11月11日金融16條發佈到現在不過14天時間,各大行已經授信內房企業超過1.2萬億元人民幣。

但是,現在要強調的是,只是救市的第一步。因為只救房企專案,這只能延緩房企的資金鏈緊張的問題。在所以11月22日國常會再一次重申:「落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策」。國常會還提到:「適時適度運用降準等貨幣政策工具,保持流動性合理充裕」。所以,即將來臨的是救市第二步,就必定是從刺激需求入手,大力鼓勵剛需和改善買首套房和二套房,並且一線和二線都會逐步放開「認房認貸」,降低首套和二套首付比例,降低房貸利率,減免各項稅費。

最後明年供應緊張,供應斷層。因為今年土拍大幅腰斬,而且很多還是地方城投拿地,而城投根本沒有開發能力,只能繼續投地,否則地方政府就沒錢用。而根據CRIC數據顯示,今年截至11月16日,22城含宅用地招拍掛成交面積為72756.17萬平方米,較2021年全年降低58.08%,若加上12月的預估量,2022年全年較2021年全年含宅用地成交仍有5成的降幅,也就是說,2023年新房供應將會嚴重不足。
環球樓市評論人
鄭偉舜

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