鄭偉舜 - 深圳樓市長線看好|環球樓市觀望

3年前如果讓大家選一個最看好的城市,排在第1位的一定是深圳。1年前,如果讓大家選1個樓價被打壓得最嚴厲的城市,排在第1位的還是深圳。深圳是一個可以令人相信樓價只升不跌,與香港一樣的神話城市。今年4月20日,深圳指導價終於放鬆,而且不是調整是放開,雖然沒有官宣,但效果是一樣。

4月20號下午,銀行不按指導價貸款的消息,在各群傳得沸沸揚揚,傳遞的速度和熱度,不下於2019年雙11放鬆豪宅稅。3月二手房還成交3949套,上一次錄4000套,還是在2年前。4月放開指導價後,二手房成交量不漲反跌,變成3192套。成交數據很清晰,4月第1周875套,第2周991套,第三周在新政刺激下,多了200套,變成1182套,第四周下跌到552套。

指導價終於放開,成交量不但沒漲,環按月下跌了20%。2022年深圳在4大1線城市中,GDP增速3.3%,遙遙領先北上廣。今年首季深圳GDP增速高達6.5%,領先3個一線和眾多強二線城市。在當下的慢周期,深圳仍然保持相對高的經濟增速,一是高新產業仍然當紅,二是比亞迪得到新能源的巨大紅利。如果經濟不是問題,那是哪裏的問題?大家對房產投資沒有信心了,下沉趨勢已經形成。這時不管是放鬆指導價,還是降低利率,甚至調整限購,都是術的層面,不能與趨勢抗衡。哪怕是深圳,甚至北上,也不能逃脫大勢。

深圳保障房的供應規模居全國之最,有人才房、安居房、公租房及共有產權房4種類型。人才房是商品房的6折,安居房是商品房的5折,很多公租房社區大幾千,上萬套的供應,5月9號深圳宣佈,今年供應住房14萬套,保障房高達8萬套。海量的保障房壓頂,商品房還怎麼漲?不要說二手樓,現在連新樓都捲到賣不動了。

深圳新供應的保障房,大部份以租賃為主,出售型保障房,安居房和人才房即將停供,以後是共有產權房的天下。租賃房沒有產權,共有產權房只有一半產權,很難對商品房形成長期價格壓制。其實,深圳樓市仍值得長線看好。所有人都唱衰的時候,往往是入手的好時機。
環球樓市評論人
鄭偉舜
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