陳啟豪 - 港展開加息周期|二叔公啟事錄

美國聯儲局宣佈加息0.75厘,本港大型銀行隨即調整最優惠利率(P),事隔4年正式進入新一輪加息周期,惟調整幅度僅0.125厘,較市場預期為少,相信是「試水溫」,未來或繼續循序漸進加息。

本港早已具備加P條件,與供樓利率相關的1個月本地銀行同業拆息(HIBOR)接連抽升至2.6厘,以H+1.3厘計算已接近4厘,遠高於2.75厘封頂利率,銀行不可能容許利潤率持續收窄,同時銀行結餘跌至千億港元,資金成本壓力上升,銀行無可避免需要加息。有別於2018年僅加息一次,這次美國加息幅度、速度猛且急,目前已加息5次累計3厘,並暗示年內有機會再加息0.75厘2次,港美息差持續擴闊下,相信港銀將會上調P不止一次,年底按息或升至3厘。

息魔殺到埋身,按照目前加息幅度計算,加息對供樓負擔影響有限,加上按揭貸款人必須通過壓力測試,故此現時供樓人士已有足夠防守力應對加息周期。自政府推出三項樓市辣招稅以來,市場炒家近乎絕跡,目前業主持貨力強,全港約有130萬家庭住戶居於自置居所,而自置家庭中已供滿樓的家庭約85.8萬戶,即業主供滿樓比率達66%,相信樓價不會「斷崖式」下跌。

過往30年平均按息約為4厘,目前供樓息率仍低於長期平均值,不過未來息率走勢不明朗,加上息率已高於2.3厘私人住宅物業租金回報率,置業人士入市態度難免轉趨謹慎,相信樓市成交仍會較為淡靜。
靄華押業主席
陳啟豪

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