陳啟豪 - 新盤囤積考驗承接力|二叔公啟事錄

近期截標的赤柱環角道豪宅地皮未達底價,是繼去年屯門大欖段「限呎地」之後,不足一年再有住宅官地流標,反映市場貨尾供應量充足之下,發展商投標心態偏向審慎。

去年下半年樓市受港銀加息及股市下挫因素夾擊,一二手交投均創有記錄以來新低,前者跌46.5%至9204宗,後者減少38.7%至36974宗。市場置業意欲降低,發展商因而調整銷售步伐,綜觀全年開售不足30個新盤、涉及單位約1.2萬伙,與2021年約40個新盤、涉逾1.7萬伙比較,推盤量顯著減少。新盤押後登場,變相令今年新盤潛在推售量大大增加,市場估計2023年有合共約119個新盤可成為潛在供應,涉逾4萬伙,創19年來新高。

踏入新一年,市場憧憬中港通關帶旺樓市,然而大量貨尾囤積,考驗市場承接力,發展商定價存在壓力,尤其供應重鎮的啟德(連跑道區),估計今年有14個潛在新盤推出,涉及8592伙,加上早前長實以低價投得啟德商住地皮,發展商開價難以進取。另一方面,商業地皮反應亦相當冷淡,觀塘第4、5區商業項目最終僅獲新地入標,流標機會率相當高,該項目規模龐大,無怪乎發展商態度較為審慎,連帶正在招標的旺角洗衣街商業地亦有危機。去年整體甲級寫字樓空置率創15.1%的新高,而九龍東作為新供應重鎮,空置率更高達22.4%。

綜觀而言,今年住宅和商業物業市場走向將由息率及供應主宰,前者為被動因素,可以預示發展商買地時將需要考慮更多因素。
靄華押業主席
陳啟豪
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