企管達人——中介轉型發展商 東日物業創建摸石過河建民宿

        日本民宿近年大受港人追捧,除了旅遊租住外,更吸引大批人投資買賣,惟日本政府去年中實施民宿新法,限制部份地區經營民宿日數,令業主收入大減。東日日本物業顧問遂轉攻翻新當地物業,去年更購入大阪土地,躋身發展商行列,打造大型民宿項目。東日物業創建發展營運總監鄺熙旻坦言,由日本物業代理到成為發展商,皆是一步一腳印逐步摸索,盼能帶領公司行前多步,為客戶提供更多選擇。記者:林紫晴 攝影:黃頌偉

        本港樓價高企難上車,因而吸引愈來愈多人投資海外物業,其中入場門檻較低的日本樓,近年成為投資新寵。五年前,鄺熙旻眼見香港市場只有寥寥數間公司專營日本物業代理,於是創辦東日日本物業顧問,初期專注於東京黃金地段,尋覓區內二手細單位。

民宿法限制成轉捩點

  鄺熙旻說,「購入日本物業後,平日可以民宿出租,遊日時又可以自住,很受香港人歡迎。」由於日本物業投資市場逐步發展,東日亦放眼日本全國物業,除了代理物業,更為客戶提供改裝民宿方案,以至配對管理等售後服務。

  直至去年中,日本政府正式實施《民泊法》,將民宿納入旅館業規範中,民宿業主需要取得營業牌照才可經營,而營業日數不可超過一百八十日,東京部份地區更只可在周六日營業,導致民宿收入大減。

  但民宿法限制卻成為東日轉捩點,除擔當一買一賣的中介角色外,該公司亦開始做舊樓收購及翻新。鄺熙旻稱,「過去一年,我們做了不少舊樓翻新工作,發現單獨成戶的『一戶建』樓宇,發展空間頗大,因為投資者均想自行設計民宿。」

  鄺熙旻指出,民宿法對大阪限制較寛鬆,基本上全年都可經營民宿。為了在大阪民宿市場分一杯羹,該公司去年成立「東日物業創建發展」,着手籌備開發首個大型民宿項目「Queens Park CK」。

  東日首個項目選擇落戶大阪西成區,鄺熙旻稱是看中該區發展潛力,「該區地段位置優越,除了建設中的中華街,鄰近亦有天王寺動物園、通天閣、阿倍野展望台等旅遊名勝,加上交通方便,從機場前往約半小時,方便遊客出入,有利於短租的民宿生意。」

  據日本大阪觀光局數據顯示,去年到訪大阪的外國遊客創下歷史新高,達一千一百四十萬人次,當局亦將二○二○年的遊客目標,定為一千三百萬人次,故她認為旅客增長將進一步帶動大阪民宿需求,故決定帶領公司行前多步。

  由物業代理轉為發展商,鄺熙旻形容是一步一腳印逐步摸索。由於她並非工程及設計出身,尋找合適建築設計師及建築商時便已「碰釘」,「找到三四十間公司,終於找到一間合適的,但到簽約時對方才告知手上工程太多,不能接下我們的項目,即代表我們要從頭開始。」

看好大阪西成區發展

  開發地產項目過程比想像中艱辛,她坦言曾打算放棄,「條路真的很難行,想過不如直接賣地算數。」後來經當地朋友穿針引線,終找到合適設計公司及建築商,但要掌握適合市場口味的民宿設計卻非易事,需要不斷嘗試,找出最適合的建築材料、顏色配搭及款式。

  經過數以百計的設計改動,東日最終選定樓高七層、一梯六伙的設計,包含港人喜愛的露台、玻璃圍欄等元素。該項目現已動工,預計於二○二一年首季落成,連同頂層四個單位,將合共提供三十四個單位。   鄺熙旻表示,該項目適合自住,亦可合法經營民宿,除了在港發售外,接下來亦將到內地、加拿大以及歐洲舉行展銷會。她期望東日躋身成為發展商後,公司發展不止局限於本港,同時可為客戶提供更多選擇。

首創「樓換樓」深受歡迎  除了收購及翻新物業外,東日去年亦首創日本物業「樓換樓計劃」,深受業主歡迎。

  汽車業早有舊換新服務,以舊車折價換購新車,鄺熙旻於是照辦煮碗,去年首推日本物業「樓換樓計劃」,由公司內部為物業進行評估,提出補回差價的方案,「業主可用手上日本物業,更換另一日本物業,或選擇到我們公司旗下的皇后國際房地產,更換其代理的泰國、馬來西亞或澳洲物業。」

  計劃推出後反應熱列,過去一年每月平均有八至十宗交易。鄺熙旻認為,這反映市場對日本二手樓交易需求,故希望通過計劃收購日本物業之餘,亦能提升當地二手樓投資價值,為客戶提供多一個出售日本物業的渠道。

企管達人 本報記者

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