最近德銀發表一個報告，說香港未來十年的樓價會跌百分之四十至五十，主要是從人口轉變的角度作出預測。報告指，香港未來二十五至四十四歲的人口，會從目前佔百分之二十九跌到百分之二十六。因為這年齡層對住房的需求最大，人數減少樓價就會下跌；再加上人口老齡化，樓價會因需求減弱而下滑。
這立論表面上看很對，但我認為，香港的樓價與人口周期其實沒有直接關係。如果香港的樓價與二十五歲到四十四歲的人數成正比，就很難解釋為甚麼從一九九五年到現在這二十二年期間，香港二十五至四十四歲的人口從佔總人口百分之三十八下降到百分之二十九，但樓價卻一直上升。從這一歷史事實來看，二十五至四十四歲的人口多少與樓價沒甚麼關係。如果有關係的話，現時樓價應該比一九九五年跌了很多。
我相信德銀有本身立場。德銀之前幾份報告都聲稱香港樓價會下跌，而且是從本地角度講，因為假設內地人口和資金會愈來愈少，這也不是合理的假設。
大家要全面地看這報告，不要只看片面的證據。
由於政策作用，香港樓價本身就不是很正常的價錢。政策鎖死樓價發展，香港未來樓價怎樣，要看政府的「辣招」會是甚麼。我估計，在一至兩年之內，樓價很難下跌百分之四十，因為鄰近城市如深圳，樓價都不便宜，是香港的百分之七十至八十。如果香港樓價大幅變動，而深圳樓價不跌，港樓比深圳便宜，便會吸引資金轉移。所以，即使香港樓價下跌，樓市仍會有強勁反彈力量。
我並不是說香港樓價不會跌，而是即使樓價微調，也並非因為人口老化、二十五歲到四十四歲的人口減少。
香港是一個開放型城市，不可以簡單地用香港人的買房人數、買房能力或人口減少、人口老化等來推斷以後的樓價。比如在北京，用購買力來衡量，北京市民肯定難以負擔北京的樓價，但北京的樓價卻不停上漲，主要因為有流動人口和外來資金。同理，澳門的人口增長不多，與香港一樣老齡化，但樓價也在上漲，所以用這種封閉經濟模式去簡單預測香港樓價變動，是不合理的。
此外，香港的樓價高的部份原因是租金也高，維持一定回報。樓市是否有泡沫，不應單看樓價，而要看租金有沒有泡沫，是不是真的有人願意付出這麼貴的房租。在香港，有一批人買不起房子，迫不得已須支付貴房租；還有一些流動人口，比如留學生，他們來香港只是念書，不介意住的比較小。
留學生的住房需求在德銀報告被低估，因為香港學校的住宿空間，絕大部份留給本地學生，只有很少部份給國內或外國來的留學生。而且香港的大學有自費（self-finance）課程，大部份學生都不可能住在學校裏面。從入境處的數據看，來港留學生的人數從二○○三年少於二千，到最高峰的二○一四年接近二萬，到現在一點點回到一萬八千並穩定下來。雖然比高峰期時略少，但留學生人數還是很高。如果每年有一萬八千人來港讀書，而且是長期的，再加上部份留學生日後會留下工作，外來人口在港的住房需求還是很大的。
中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長
莊太量
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