太量微觀——香港2020年樓市

  香港經歷半年社會事件,樓市未見急跌,只是稍微調整,香港樓市態勢,主要取決於宏觀經濟環境和失業率。失業率並未急升,大部份市民仍然在職,尚能負擔按揭供款,所以地產市場的調整幅度頗有限。

  短線而言,筆者預期樓價出現大概一成的調整後觸底,但未必有合適條件催發價格即時反彈,估計樓價需要鞏固一段時間,方能累積足夠動力回升。因此,筆者相信二○二○的調整後觸底,但未必有合適條件催發價格即時反彈,估計樓價需要鞏固一段時間,方能累積足夠動力回升。因此,筆者相信二○二○年物業價格會先略微下滑,待回穩後,接近年底再緩緩上揚,二○二○全年計或會高於二○一九年水平,但差距不大,原因是本地物業價昂,況且內地投資者出於對香港的戒心,亦不見得會迅即將資金重投本地。

  租金走勢卻有所不同,香港租金的變化屢屢滯後於樓價波動:樓價若急升,租金會緩慢趕上;反之,當樓價下挫,租金卻未必跟隨調整。然而,筆者認為二○二○年租金將呈現相當明顯的波幅。目前租金亦隨樓價向下調整,這也許會持續到二○二○年伊始,估計其後將隨之回穩。不過來港求學的內地學生對租務市場的影響力不容小覷,這些學生大多就讀自資碩士課程,需在校外租房,為本地租務市場一大客源,數目不宜忽略。

  但近期社會事件對此類課程在內地的收生情況造成負面影響,報讀本地大學的內地生驟減。預料直至二○二○年暑假甚至九月,那些慣於將單位租予內地學生的業主鑒於客源減少,或會考慮降價,為二○二○年第三季的整體租金帶來下行壓力。筆者推測租金在二○二○年第一季會偏軟,第二季則趨於穩定,第三季再度走下坡。

  綜上所述,本港整體經濟會呈現些微負增長,失業率稍增,通脹掉頭回落,樓市趨向平穩,租金會較為波動。筆者預料本地經濟可望穩中復甦,二○二○年整年經濟再持續下行的機會甚低,反而大有可能在二○二○年中大幅反彈。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長

莊太量


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