太量微觀——從人口與經濟分析 中國樓市未來十年走勢

  中國房地產市場未來走勢會怎樣呢?這是個複雜問題,在於中國幅員遼闊,很難說整個國家樓價一起升或跌,因每個城市不同。而中國有戶口政策,各城市很難有一個樓價傳遞作用。如果說中國未來十年到二十年樓價,就主要看人口與經濟。

  中國人口像香港一樣老齡化,不難估計大概在二○三○年後,無論勞動力還是人口都開始減少。當一國人口減少,樓價很難上漲,尤其像中國地方大,不同新加坡可以輸入幾十萬人。中國有十三、四億人口,基本上不會大量輸入外勞。除非二胎政策效果凸顯,要不然我估計不到中國人口還能怎麼增加。所以人口是不利於整個中國樓市的。

  從經濟角度看,中國經濟增長雖沒有以前那麼高,但仍高於很多國家,而中產階級人口基數愈來愈大,買得起樓的人愈來愈多,就算受到疫情影響,經濟依舊穩固。所以經濟未來十年如以每年百分之五增長,我覺得是有機會的,有些城市人均GDP未來十年可能追上香港,如深圳。就算某城市追不上香港,也可能人均年收入達到二至三萬元美金,這樣的城市應有很多。中產階級人口多,會有利於樓價。我覺得未來十年經濟不會有很大波動,因這個疫情已是最大測試,我相信沒甚麼能比全球疫情對經濟的影響還差。人口是一個影響,但是最重要是看有能力買樓的那批人會不會愈來愈多。對經濟增長,我是比較樂觀的。

莊太量


hd