太量微觀——樓市哪三個情況下會大跌?

  香港樓市從一九九七年金融風暴爆發大跌後,自二○○三年以來,差不多十八年,整體處於上升,有時最多跌百分之十至十五。原因是香港在二○○三年後受各種利好因素,如美國金錢流入,低利率,大量內地遊客和學生湧入,再加上政府辣招,實際上在托住市場。

  那麼甚麼情況下樓市會有一次大跌?意指起碼跌一成半左右。

  第一個是比較重的資產增值稅。現在我們用印花稅,是一個進場稅,轉嫁給買家,令樓價繼續上升。如加入離場稅,如百分百資產增值稅,就是無論你賺多少,都要給政府,會令這投資沒有了任何投資價值,那樓市會立刻下跌很多。但這比較難做,第一個難處是怎麼去定義這個時間。你不能回頭說你十年前買的樓,現在賣也要給資產增值稅。第二個就是政府高官很多有資產,作為一個資產擁有者,他們未必想去做一個政策令到自己身家財富大幅減少。

  第二個是大灣區受歡迎程度。在經歷疫情這麼嚴重的全球性經濟災難後,香港樓市都沒跌。但如果大灣區發展到很適合港人住,教育制度,醫療等發展到和香港一樣,那麼如有一、二百萬人去大灣區住,那樓市需求會立刻減少,香港現在已進入人口減少年代,如再加上一大批人因大灣區的發展而搬過去,就會令香港樓市出現一個大跌幅。

  第三個就是撤銷辣招,香港樓市為甚麼難跌?是因為交易成本太貴。你持有一層樓,或持有好幾層樓,你很難先放一兩層出來,因再買回又要給一成半。市民不可能放掉層樓,等它跌一跌再撈底。所以如果放寬辣招,樓市先出現下跌,因有些持觀望態度的人,看得比較淡的,或會先離場。

莊太量


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