太量微觀——香港商舖投資前景 從網店競爭和商場替代角度分析

  香港商人會否像美國那樣把商品放上網出售,省回租地舖呢?我覺得比較難成趨勢,因香港地理結構方便,大家一下樓就買到東西,把商品放上網銷售成本高,運輸成本亦昂貴。很多人在港會購買珠寶,珠寶店有一個難處是不能夠把商品放上網出售,因我們不會上網買二十多萬元的珠寶,所以珠寶店較難轉型。而珠寶店、名錶店或會在比較熱鬧地區租舖。另外,地產代理也要很多街舖,不會把服務放上網,因地產代理是要實體,如看房子都要做基本檢查,未必純粹配對。這些都是不能放上網上出售的,所以網上商店熱潮不會影響香港實體店舖。

  另一個想法是,會否以後都沒有地舖,商家搬到商場去?其實,商場是地舖的競爭對手。現在愈來愈多新樓宇落成,舊式樓宇愈來愈少,正因如此,很多地舖在舊區,而當舊區減少,地舖數量供應相對減少。不過,大型商場不是地舖的替代品,因大型商場不可能所有商店都是餐廳或賣同一類商品,為了用高租金吸引人來商場開店,一定要商戶之間有競爭,所以大型商場商店種類比較多元化。但是香港街舖不是如此運作,就如波鞋街、金魚街,他們有規模效應,供應商比較集中。

  整體來說,我不覺得香港店舖低租金和低出租率的環境是一個結構性事情。當然不是說投資任何商舖都賺錢,如果是一些小型商場又沒有主題、人流不多,就會一直虧損管理費。

莊太量


hd