鑑於二○二一年一月是在新冠肺炎疫情的高峰期，當時大家對香港的樓市展望比較悲觀，而當時我在YouTube和本欄預測去年樓市會有大概百分之五升幅。回顧，直到去年十二月，中原城市領先指數CCL（2021/12/13至2021/12/19）是一百八十六點零九，而2020/12/21至2020/12/27的數據是一百七十六點二二，上升百分之五點六。
分析樓市是非常複雜的事，不能依靠主觀意願。很多人以為疫情、移民潮會讓樓市下跌，但我們一定要看數據以及整體情況。那麼，二○二二年樓價走勢又會是怎樣呢？
首先，我們探討一下香港的因素。最新公佈十一月的失業率是百分之四點一，是在以百分之零點二的速度下跌，說明跌幅沒停止，而失業率下跌是對樓市向好的因素。另外，通關的機會增大，通關增加經濟活動，住宅、店舖、商廈都會受益。此外，申請來香港的研究生的數字上升了很多，今年我預計會有很多從內地到香港的留學生會在香港租屋。
美國開始收水，但因為通脹率仍高於百分之六，大家擔心美國會否加息？然而，加息有很多副作用：加息把股市弄垮？再者，美國國債高，如果加一厘息，二十多萬億美債就要多加二千多億美金的利息，我覺得美國依然會在加息上出口術，加息步伐或較慢。如果美國加息，香港有機會加得比上次八分一厘多一點，但對樓市的影響未必會很大。因此，美國的因素不會完全影響香港。
去年十二月中央經濟會議以「穩定」為基礎。內地經濟以「穩」為上，不排除會加快一些基礎建設投資。之前的政策，可能今年會扭轉。我覺得內地經濟政策是非常靈活的，經政策調整及基礎投資，經濟會穩定下來。即使內地經濟差，都有一批富豪崛起，從而讓香港的豪宅有一定的承托力。
整體來說，因通關機會增大，我預測香港樓市今年會有約百分之五至十升幅。
莊太量
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