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  • 2022年9月29日 星期四

太量微觀|香港樓市2022年展望

鑑於二○二一年一月是在新冠肺炎疫情的高峰期,當時大家對香港的樓市展望比較悲觀,而當時我在YouTube和本欄預測去年樓市會有大概百分之五升幅。回顧,直到去年十二月,中原城市領先指數CCL(2021/12/13至2021/12/19)是一百八十六點零九,而2020/12/21至2020/12/27的數據是一百七十六點二二,上升百分之五點六。

分析樓市是非常複雜的事,不能依靠主觀意願。很多人以為疫情、移民潮會讓樓市下跌,但我們一定要看數據以及整體情況。那麼,二○二二年樓價走勢又會是怎樣呢?

首先,我們探討一下香港的因素。最新公佈十一月的失業率是百分之四點一,是在以百分之零點二的速度下跌,說明跌幅沒停止,而失業率下跌是對樓市向好的因素。另外,通關的機會增大,通關增加經濟活動,住宅、店舖、商廈都會受益。此外,申請來香港的研究生的數字上升了很多,今年我預計會有很多從內地到香港的留學生會在香港租屋。

美國開始收水,但因為通脹率仍高於百分之六,大家擔心美國會否加息?然而,加息有很多副作用:加息把股市弄垮?再者,美國國債高,如果加一厘息,二十多萬億美債就要多加二千多億美金的利息,我覺得美國依然會在加息上出口術,加息步伐或較慢。如果美國加息,香港有機會加得比上次八分一厘多一點,但對樓市的影響未必會很大。因此,美國的因素不會完全影響香港。

去年十二月中央經濟會議以「穩定」為基礎。內地經濟以「穩」為上,不排除會加快一些基礎建設投資。之前的政策,可能今年會扭轉。我覺得內地經濟政策是非常靈活的,經政策調整及基礎投資,經濟會穩定下來。即使內地經濟差,都有一批富豪崛起,從而讓香港的豪宅有一定的承托力。

整體來說,因通關機會增大,我預測香港樓市今年會有約百分之五至十升幅。
莊太量

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