雷射針——香港要增多少地才夠?

  香港未來三十年究竟要供應多少土地才「足夠」?這問題沒絕對的答案,要視乎港人對住所的擠逼及高樓價的忍受力有多大而定。

  據政府《香港2030+》的估計,香港的長遠土地需求約四千八百公頃(即四十八平方公里),這當中包含了工商業樓宇、房屋、政府機構、運輸、休憩、特別設施等等用地。不過,政府暫只有把握取得三千六百公頃的供應,尚欠一千二百公頃不知何處可覓,所以要成立「土地供應專責小組」去想想辦法。

  工商業的樓宇及道路等的用地當然重要,但港人最關心的恐怕仍是住宅的供應是否足夠。我們若細分各類型的土地供求,據政府的分析所示,未來三十年要多建一百萬個住宅單位,單是房屋的土地需求便是一千六百七十公頃,而政府暫只能提供一千四百四十公頃,欠了二百三十公頃。

  但此組數字只是基於香港住戶數量的變化而來,只能算是勉強應付着未來的需要,未能使港人住得上較便宜及較大的房子,殊不理想。

  我過去說過,港人住屋又貴又細,極需改善。多貴?兩周前我提過,一個收入處於中位數的住戶要十八點一年的收入,才買得到一所價格處於中位數的住宅單位,冠絕全球。排第二名的澳洲雪梨則只需十二點二年,但要注意,澳洲的住宅比香港大得多,二○○九年,澳洲人均居住面積是八十九平方米,而今天的香港只是十六平方米(住公屋的只得十三平方米)。十六平方米是甚麼的概念?住新加坡組屋的,是人均二十七點六平方米,據國家統計局數字,二○一六年中國城鎮居民人均有三十六點六平方米,農村更達四十五點八平方米,而且住房面積連年上升,但離美國的七十七平方米仍有距離。

  我相信使到港人居住面積增大三成或更多是完全合理的訴求。假設只要求未來新建的一百萬個單位面積都要大三成,其他因素不變,那麼房屋的土地需求便要從上述的一千六百七十公頃增加五百零一公頃,至二千一百七十一公頃。政府原本已有一千二百公頃的短缺,加上這新的需求便是約短缺了一千七百公頃了。

  這是否已經「足夠」?尚未!港人一個重大訴求是不要一生一世當房奴,這需要樓價顯著下調才可以。上述的供應量只是應付到頗低的要求,樓價下跌有限。若要樓價跌得有點感覺,總也要再多幾百公頃吧!要增加多少?這無答案,加得愈多,樓價便跌得愈多,這是摸着石頭過河的事。

  假設只再增三百公頃,那麼總的土地短缺量便是二千公頃。地從何處而來?將來「土地供應專責小組」或許能有精準一些的答案。不過,我相信不論填海、棕地、郊野公園等等都應作些貢獻。

  倘若這二千公頃中的一半來自郊野公園,也只是要動用郊野公園總面積四萬六千公頃的百分之二左右,十分值得,只要政府肯再花資源多植樹,生態可能還會改善。

前科技大學經濟學系系主任

雷鼎鳴

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