雷射針——租金管制好心做壞事

  疫情最終會過去,但困擾香港的政治與經濟問題,恐怕還會存在一段很長的時間。在眾多深層次社會矛盾中,居住昂貴是很重要的一項。瘟疫雖仍未真正在港擴散,但二○○三年的沙士噩夢仍在,港人仍如驚弓之鳥,樓價租金都有下滑現象。因供應短候,我不相信樓市會崩盤,但樓價貴的情況卻稍有紓緩。政府在月前宣佈十項民生措施時,曾有傳聞會研究一下租金管制,此事倒是好心做壞事,無此需要。

  政府在推出與民生有關的十項措施之時,順帶表示會探討一下租金管制的問題。我不清楚若是有租金管制,這只會在劏房類別中實施,還是最終會推廣至納米樓及其他樓宇,但其實此政策的負面後果,無論如何推行,都只會是大同小異。

  香港樓價與港人收入相比,眾所周知,貴絕全球,有人認為這是地產商壟斷的結果。我認同樓價這麼貴對經濟不利,亦增加人民的痛苦,但我並不認為其主要根源是市場壟斷。房屋的租務市場是極具競爭性的市場,有數十萬個住戶需要在私人市場租樓,願意將單位出租的房東亦數以萬計,甚至數以十萬計,市場競爭激烈,如何能有壟斷。租金是貴得叫人吃不消,但這只可能是市場供求關係所造成,而不是人為壟斷。

  假設政府為某一類型的樓宇設置租金管制,其形式通常是在租約期內,租金每年的加幅限死在某一個百分比,只准其降,不准其升,那麼假以時日,實際的租金便必然低於市場價格。租金低於市場租金必會造成供不應求,比起依靠用自由市場去配置資源,房東更不願意把樓租出,也減低把正常房屋劃分為劏房的意欲。但租客卻會因租金減低而想住大一點,或是有更多的人願意充當租客。需求與供應差距擴大,等同有一批人老是租不到房子,生活更形艱苦。

  理論上如此說,但實踐時情況又如何?要回答這問題,最好是找實例。美國的三藩市,是個受左翼思潮影響甚深的地方,正正這裏便有租金管制,其效果如何?

  首先要注意,租金管制反而有可能把當地租金推高,而不一定是壓低。從房東的角度來看,當租客簽了租約後,除非他自願搬走,否則每年只能加極少的租,到後來,能收回的租金必定會遠低於市價,這又使租客更不會搬走,自己物業的收益便成疑。為了預防此事發生,簽約時所訂租金,必要把未來的升幅也充份考慮在內,所以租金要訂得極高,一來可減少房東未來的損失,二來可保證房客不會懶死不走。正因如此,我們見到擁有租金管制的三藩市,租金幾乎直追香港。我們也應注意,三藩市居民住不起房屋的人數眾多,有些街道隨處都是露宿者,他們生活梳洗的地方是麥當勞等快餐店的洗手間。當然,加州天氣溫和,冬天並非冰天雪地,也可能是露宿者雲集的原因之一。香港冬天比三藩市更暖和,按以上的三藩市經驗,租金管制的一個可能後果,便是為香港增加露宿者。

  正因為有了租金管制後,租客找房子有困難,所以房東揀客時可以非常挑剔。例如,最受歡迎的租客是一些不久的將來很可能會退租人,醫學院或讀博士的研究生很受歡迎,因為他們畢業後多半要離開到別的地方工作,我認識有人成功租到屋,但他申請時竟要準備大量有關自己的材料,有如申請大學般。有一份穩定良好職業的,房東會有戒心,因為這些人生活穩定,不易搬走,所以在訂定租約時需要把租金特別調高。我有位舊同事,退休後在三藩市買了屋退休,但後來回港又工作了一段時間,在她回港前,她把屋租給了一位在矽谷有優厚職位的工程師,但租金沒有訂得特別高。她回到三藩市後希望租客離開,她自己重回故居,但已是不可能了,她自己反要用貴得多的價錢租了個地方自住。她其實等於在補貼一位收入比她優厚的人,但只能徒呼奈何。

  有了租金管制後,這類的扭曲現象會很多,因為市場本身正是被扭曲了。要防止此等現象,增加供應才是最有效的方法,要增加房屋量,首要便是增加土地供應了。

雷鼎鳴


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