雷射針——劏房政策

  香港有大約百分之三的人口住在劏房,居住面積細小,房租呎價有時還高於豪宅,生活環境不佳,都是不用爭論的事實。如何解決,是一道難題,特區政府似乎也近乎束手無策。

  要面對此問題先要搞清其基本現況。這也不是這麼好辦,雖時有不同的團體或個人關注劏房,但若論權威性的數據,還是要用統計處根據二○一六年人口普查數據在二○一八年發表的關於「居於分間樓宇單位人士」的主題性報告。此報告今天稍為過時,但仍可用,在此之前的兩年統計處也有個兩份同一主題的報告,但時效性更遜。

  根據上述的主題性報告,五年前共有二十萬九千七百人(包括外傭)住在九萬二千七百個劏房中。劏房的面積中位數是十平方米,人均居住面積中位數是五點三平方米。這個面積是甚麼概念?眾所周知,港人居住面積極其細小,人均居住面積中位數只有十六平方米,住在公屋的還只得十三平方米,所以住劏房的人口居住面積還不及公屋的一半,若與內地人均居住面積接近四十平方米,更是無法比擬。

  租金多少?二○一六年的中位數是四千五百元。收入如何?工作人口的主要職位收入中位數是九千二百五十元,若論整個住戶的月入中位數則是一萬三千五百元,遠低於香港住戶收入中位數的二萬五千元。顯而易見,大多數劏房人口屬於低收入的弱勢社群,他們住不起較大的居所。

  紓緩劏房帶來的社會問題可以用不同的方法,但沒有任何一種是沒有重大缺陷的。

  有些團體建議引入租金管制,不容許業主隨便加租或大幅加租。此建議說來好聽,但經濟學家都知道有不妙後果。劏房每呎租金為何有時比豪宅還要貴?這是因為業主把多收的租金視為他們的投資回報。若不能收取更高的總租金,他們為何要投資把原單位改建?把整個單位租金單一住戶不是更省錢省力?假如有租金管制,他們會如何反應?這當然是視乎管制的嚴厲程度而定,最極端的情況是沒有人肯再提供劏房了,這可不妙,住劏房的豈不全部瞓街,有若美國羅省或舊金山滿街滿巷的露宿者?若二十萬劏房住客都要瞓街,特區政府會負不起這政府責任。

  當然這只是極端情況,實際上會溫和一些。那些已把單位改變為劏房的業主並無誘因把間隔拆掉還原為原來的單位,也許他們會把含有幾個劏房單位的單一樓宇單位租給一個租戶,甚至不把此視為劏房,租到樓宇單位的住戶可變身為二房東,再把餘下的劏房租給其他人,若合約處理得宜,有可能規避到租金管制。不過,即使如此,因為缺乏新的劏房供應,總有新的潛在劏房住戶找不到居所而要瞓街,就算不會出現二十萬人,只得兩萬人,政府便會面目無光。

  另一種方案是不設租金管制,而是用租金津貼,例如每戶劏戶每月津貼一千元租金。這要多少錢?假設到了今時今日,劏房已達十萬戶,每戶每月平均一千,一年的福利開支便是十二億元。此政策若維持十年,便要用掉庫房一百二十億,不是小數目,但政府也許勉強負擔到。不過,這也難以說是上策,劏房業主會因有此計劃而乘機加租,社會中人也會質疑,既然津貼金額最終會到業主口袋中,為何要把納稅人的錢付給業主?不過,此方案卻有一優點,即可避免滿城盡是瞓街客的困局。

  這個方案的「改良版」是政府一樣對劏房戶提供津貼,例如仍用一千元,但卻不必指定這是用作支付新增的租金,住戶可自由使用這筆錢。這會引致微妙的資源配置的不同,業主未必能把新增的補貼金全部吸走,若業主要求的租金太高,住戶可能會選擇搬到更便宜的單位居住,業主為所欲為的能力多了點制約。不過,這方案一樣有缺點,社會中有人會問,為何住劏房的可以有額外的生活津貼?搞得不好,這可能增加住劏房的誘因,更多的人選擇住劏房,政府更吃力。

  由上可知,脫離了市場規劃的修修補補,總會有各種好心做壞事的情況出現。真正解決問題的方法是大幅增加土地供應,公屋的供應自能增加,私人樓宇的數量會上升,租金下降。若非過去十多年政府花了太多時間應付反對派的政治壓力,蹉跎歲月,沒能及時造地建屋,今天根本不會有劏房。逝者不可追,今天時勢不利反對派,政府的政治壓力減少,可利用時機堅定做建設派,這樣才可避免劏房問題揮之不去。就算是採用一些並非是上策的方案去紓緩劏房問題,若是未來土地供應可大增,現今的政策負面後果,也可視為過度性的代價,不致使香港長期錯置資源。

雷鼎鳴


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