非魚論市——轉按時機(二)

  上回提到現時進行物業轉按,一般可獲一個按揭利率較低計劃,不過除此之外還有許多好處。

  對一般巿民來說,在巿場上利率最低、貸款額最高貸款便是按揭,現時按揭實際息率只是兩厘左右。在投資巿場上,高於兩厘息的投資產品比比皆是,一般藍籌銀行股、公用股都高於兩厘派息,當然亦要考慮價格升跌風險。另外如套現資金夠多,或者加上手頭另一筆資金,亦可考慮另購物業收租。

  舉個例子,如自住物業價格低於800萬元,按揭成數上限最高六成,假如當年以500萬元購入物業,並用了六成按揭借取300萬元。當樓價升至600萬元,六成按揭便可借取360萬元,連同期間清還本金,轉按便可套現60多萬元。

  銀行按揭計劃通常包括一些優惠,如現金回贈、火險及家居保等。現時銀行一般會批出等值貸款額1.6%的現金回贈,提取300萬元按揭約有48000元回贈,另外還有火險或家居保險買一送一優惠等。扣除數千元律師費後,每兩年罰息期後都可賺取最少1.4%回贈。

  銀行一般只批出最高30年供款期,當供款數年以後,假如轉按到另一間銀行翻按,便可以重造30年按揭。這樣做有幾個好處,假如沒有加按套現,而且按揭計劃息率沒有增加,把年期拉長後每月供款便可減低。減少供款除令個人財務更輕鬆外,亦可提高貸款能力,對申請其他貸款有利。由於申索自住物業利息免稅額是實報實銷,假如不進行轉按拉長年期,15年申索期最後一年,尚欠本金已清還一半,所衍生利息亦會減少,可申索利息便大大減少。有人也許會提出疑問,拉長年期增加整體利息開支並不化算,筆者將於下篇再詳述。

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子非魚


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