非魚論市——中價樓起動(一)

  因應樓價飆升,政府在2009年10月打響辣招第一炮,至今實施九輪收緊按揭政策及各類新印花稅。由首項辣招至今,差估價署各類單位售價指數從131.7上升至今年9月的336.6,升幅達156%。
  差估署樓價指數中,A類單位面積少於430.6方呎,B類介乎430.6至752.4方呎,前者可歸類為兩房上車盤(細價樓),後者則屬三房家庭盤(中價樓),迷你盤(少於200方呎)或微型有房上車盤(大約300方呎的一房單位)均沒有劃出數據可供參考,該兩類單位升幅比上述430呎單位更為驚人。
  以1993年1月為基數,A、B類單位指數分別是90.4及81.3,在往後日子至2017年9月累計升幅,B類單位比A類單位平手甚至更高月份有234個月,期間共經歷了297個月,即78.4%時間內,B類單位升幅都比A類高。
  如果將截數日定在2009年9月第一輪收緊按揭前,更發現B類單位一直跑贏A類。
  筆者相信是早年本地經濟發展,巿民生活質素改善,對住屋要求較高,對中型住宅樓價起刺激作用。
  政府於2009年開始連番出招壓抑樓巿,收緊按揭制度下,擁有同等首期可買樓價上限,或賺取同等收入所能借取貸款上限愈來愈低,相反,按揭保險對400萬以下物業按揭成數沒多大收緊,高收入自用買家也只能購買細價樓。
  另外,自2013年2月推出雙倍印花稅後,購買中大價樓成本加重,600萬物業雙倍印花稅是6%,超越一般物業兩年淨租金回報。但筆者認為,細價樓跑贏情況將會逆轉,下星期再繼續討論。

子非魚

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