非魚論市——中價樓起動(二)

  上回提到,從1993年開始計算差餉物業估價署的小型單位(A類)及中型單位(B類)物業的累計升幅,直至2009年10月政府第一次出招打壓樓巿前,B類單位都跑贏A類單位,可見在傳統上,中型物業比小型物業較有價值。

  根據筆者計算,B類單位在2005年2月時比A類跑贏最多,達22%;在2009年10月亦有8%的差距,但該差距於在2012年8月被追平。

  截至今年9月,A類單位從93年計起的累計升幅反先4%。由此計算,在2009年10月至今年9月,A類單位指數比B類單位跑贏12%之多。筆者認為收緊按揭及新印花稅,是導致了過去數年細價樓比中價樓跑贏的原因。

  根據差餉物業估價署的各類物業平均售價,在2009年10月時,新界區A類物業一間400呎單位是大約160萬元;至本年9月,同一單位已升值至488萬元。一間新界區稍大兩房單位的平均售價早已超過9成按揭上限,只能承造最高8成按揭。

  當巿場「上車盤」按揭成數收緊,該類物業升值動力便會受到窒礙。反之,現時面積較大的B類物業樓價早早超過600萬按揭保險上限,已沒有按揭成數阻力。

  2016年11月,政府推出了15%印花稅以取締原有雙倍印花稅,在2017年5月又推出多按人士按揭成數上限扣減一成限制,令買家傾向購買較大單位。

  過去數年,政府積極推限量推地,發展商將貨就價,積極推出納米盤,將售價控制在400萬以內,迎合上車客購買力。該些樓花陸續入伙,對細價樓租金甚至樓價構成一定壓力。

  所以筆者認為,以上種種原因將會令中價樓在未來數年跑贏細價樓。

子非魚


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