非魚論市——買舊樓博收購?(二)

  上回講到小散戶想買舊樓博收購,博中機會如大海撈針。不過,如果想在巿場上尋找一些有潛力舊樓,還有一些竅門可以參考。

  舊樓現時價值跟收購價值,可以說是完全沒有關係。以唐樓為例,由於沒有電梯,層數愈高,現時價值便會愈低。如果樓宇在街角,轉角位一戶可擁較闊景觀,現時價值比只有一面向街單位較高。如巿建局叩門,同一座大廈甚至同一項目不同樓宇,也是以劃一呎價收購,與單位層數及景觀無關,所以如目標是博收購,購買呎數較低的唐樓高層窄景單位會較有利。

  假如期望舊樓物業被納入一個大型重建項目,例如一條街幾座樓宇一起重建,位處街角位地盤價值會較高,因為現時《建築物(規劃)規例》下,住宅地盤處於街道不同位置最高地積比率有所不同,在特定條件下,只面向一條指明街道、位處街角及三面向街地盤,地積比率分別可達最高8/9/10倍。

  換句話說,位處街角地盤重建後,可建樓宇面積會比只有一面向街地盤多。另外,假如相連街號合併發展時,只要把只一面向街數個地盤接連上街角地盤,整體地積比也可提升。不過,一個一面向街單位,無論該單位大廈處於街角還是街中間,現時價值也幾乎相同,所以購入街角地盤一面向街單位便可釋放最大潛力。

  另外,為避免屏風樓效應,愈高層數樓宇,上蓋面積百分率便會越小,這個數字主要影響小型地盤。因為無論物業多高,每層面積多大,在每一層樓走火梯、電梯、電梯大堂及走廊等面積都不能節省。對於一個蚊型地盤來說,扣除必須公共空間後,「入屋面積」便所剩無幾,所以一個相對中型或大型或可相連發展地盤,重建價值會較高。

子非魚


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