專欄

非魚論市——買舊樓博收購？（二）

非魚論市 - 子非魚 2017-12-12 列印

　　上回講到小散戶想買舊樓博收購，博中機會如大海撈針。不過，如果想在巿場上尋找一些有潛力舊樓，還有一些竅門可以參考。

　　舊樓現時價值跟收購價值，可以說是完全沒有關係。以唐樓為例，由於沒有電梯，層數愈高，現時價值便會愈低。如果樓宇在街角，轉角位一戶可擁較闊景觀，現時價值比只有一面向街單位較高。如巿建局叩門，同一座大廈甚至同一項目不同樓宇，也是以劃一呎價收購，與單位層數及景觀無關，所以如目標是博收購，購買呎數較低的唐樓高層窄景單位會較有利。

　　假如期望舊樓物業被納入一個大型重建項目，例如一條街幾座樓宇一起重建，位處街角位地盤價值會較高，因為現時《建築物（規劃）規例》下，住宅地盤處於街道不同位置最高地積比率有所不同，在特定條件下，只面向一條指明街道、位處街角及三面向街地盤，地積比率分別可達最高8/9/10倍。

　　換句話說，位處街角地盤重建後，可建樓宇面積會比只有一面向街地盤多。另外，假如相連街號合併發展時，只要把只一面向街數個地盤接連上街角地盤，整體地積比也可提升。不過，一個一面向街單位，無論該單位大廈處於街角還是街中間，現時價值也幾乎相同，所以購入街角地盤一面向街單位便可釋放最大潛力。

　　另外，為避免屏風樓效應，愈高層數樓宇，上蓋面積百分率便會越小，這個數字主要影響小型地盤。因為無論物業多高，每層面積多大，在每一層樓走火梯、電梯、電梯大堂及走廊等面積都不能節省。對於一個蚊型地盤來說，扣除必須公共空間後，「入屋面積」便所剩無幾，所以一個相對中型或大型或可相連發展地盤，重建價值會較高。

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