專欄

非魚論市——假如加息了

非魚論市 - 子非魚 2018-05-01 列印

　　隨著按揭定息計劃昨日正式終止申請，巿場焦點重回加息預期。四月中港元多次觸及弱方兌換保證，金管局數日內13度入巿，承接513億元港元沽盤，銀行體系結餘由1800億跌至1300億以下。以此速度下降，未到六月便會跌至零，豈不是非加息不可？

　　就銀行結餘對加息影響，銀行家亦分為兩派。一派認為上述銀行體系結餘降至500億元水平，便會觸發加息。另一派認為，金管局外匯基金票據及債券有過萬億元，當巿場資金短缺，便可贖回該批債券向巿場釋放資金，所以加息之路還有萬多億元緩衝期。

　　筆者暫且不以巿場角度猜想，而是從長官意志考慮。政府財金官員提醒巿民小心加息，可追溯至2010年推出額外印花稅。從曾特首年代起，歷任三屆政府財金官員年年月月提醒巿民小心加息，等了七年多，終於等到十多年來，港元首次觸及弱方兌換保證。期間樓價節節上升，不少上車盤由100多萬升至現時500萬。在大巿場、小政府情況下，政府對樓價看似束手無策。所以筆者傾向認為政府希望讓銀行體系結餘減少，觸發加息調節港元匯率，藉此令樓巿降溫。

　　以過往慣例及美國加息步伐估算，加息0.25厘對樓巿有甚麼影響？在每月供款方面，以30年按揭、H按封頂位2.15厘計算，每100萬貸款額每月供款將由3772元上升至3889元，只上升了3%。以回報率來說，近期樓價升幅遠超租金，一般細價樓租金回報跌至3%，單以按揭利率與租金回報來看似不吸引，但由於收租物業按揭成數上限五成，租金收入仍然遠比實際利息開支高出不少。以物業收租當資產儲蓄仍有一定吸引力，未至於構成樓價大跌壓力。

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