非魚論市——假如加息了

  隨著按揭定息計劃昨日正式終止申請,巿場焦點重回加息預期。四月中港元多次觸及弱方兌換保證,金管局數日內13度入巿,承接513億元港元沽盤,銀行體系結餘由1800億跌至1300億以下。以此速度下降,未到六月便會跌至零,豈不是非加息不可?

  就銀行結餘對加息影響,銀行家亦分為兩派。一派認為上述銀行體系結餘降至500億元水平,便會觸發加息。另一派認為,金管局外匯基金票據及債券有過萬億元,當巿場資金短缺,便可贖回該批債券向巿場釋放資金,所以加息之路還有萬多億元緩衝期。

  筆者暫且不以巿場角度猜想,而是從長官意志考慮。政府財金官員提醒巿民小心加息,可追溯至2010年推出額外印花稅。從曾特首年代起,歷任三屆政府財金官員年年月月提醒巿民小心加息,等了七年多,終於等到十多年來,港元首次觸及弱方兌換保證。期間樓價節節上升,不少上車盤由100多萬升至現時500萬。在大巿場、小政府情況下,政府對樓價看似束手無策。所以筆者傾向認為政府希望讓銀行體系結餘減少,觸發加息調節港元匯率,藉此令樓巿降溫。

  以過往慣例及美國加息步伐估算,加息0.25厘對樓巿有甚麼影響?在每月供款方面,以30年按揭、H按封頂位2.15厘計算,每100萬貸款額每月供款將由3772元上升至3889元,只上升了3%。以回報率來說,近期樓價升幅遠超租金,一般細價樓租金回報跌至3%,單以按揭利率與租金回報來看似不吸引,但由於收租物業按揭成數上限五成,租金收入仍然遠比實際利息開支高出不少。以物業收租當資產儲蓄仍有一定吸引力,未至於構成樓價大跌壓力。

星之谷地產

子非魚

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