專欄

非魚論市——新盤開售貼市價？

非魚論市 - 子非魚 2018-06-12 列印

前幾篇筆者提及，由於結構牆入屋及沒有再「送」窗台關係，新盤可用面積隨時比幾年樓齡的半新樓少8%以上。除此之外，新盤呎價還隱藏一些盲點。

　　2013年中，政府推出新政策，將預售樓花期由20個月延長至30個月，其後不少新盤都以兩年樓花期發售。作為速銷策略，發展商都以高開低收形式，推出林林總總折扣優惠，當中最常見是即供與建期優惠。發展商通常為即供計劃提供較更高優惠，譬如說兩年樓花期新盤，90天即供計劃往往比建期計劃多3%至5%折扣。即供計劃在上會時已支付所須首期尾數及開始供款，情況就如已收樓一樣，分別在於未能入住而已。以現時租金回報約3%計算，等候收樓一年半間租金開支已佔去樓價4.5%。

　　另外，不少樓盤都會提供高成數發展商一按，對於沒有申請發展商一按買家會有額外優惠。無論是樓換樓而不想在樓花期另覓居所、或者首期不足買家，也未能獲得有關優惠。同時發展商一按的低息蜜月期只有兩三年，其後利率會大幅調升，即所謂「I kill you later」而已。樓價折扣與高息按揭往往兩個只能活一個，現實來說，並不是買家所能選擇。

　　由於開則限制，一個大型樓盤總會有小量單位，屬於一般人共識較低質素單位，包括較差坐向、樓層及景觀等，建築師通常會安排面積較細單位，承受有關負面因素。發展商往往將該批單位售價額外下調及放在首批價單，營造一個「超筍價」印象。由於單位面積細，數量亦較少，只佔整個樓盤總售價一小部份，只是當作吸引眼球的廣告費而已。

　　就以上種種的原因，屈指一算，發展商即使以「低至同區二手呎價」推售一手新盤，隨時暗藏20%以上差價了。

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