非魚論市——連環加息

        美國於九月底議息後宣佈加息0.25%,本港銀行終於跟隨,逾10年以來首度加息。不過大部份銀行只跟隨加幅的一半即0.125%,亦有少部份銀行跟足0.25%。現時巿場出現三個最優惠利率P,分別為5.125%、5.375%及5.5%,在選擇按揭計劃時,記緊要問清楚實際利率。

  在財金官員一再提醒下,本港巿民早已為加息作出足夠心理準備。金管局亦早於2013年初,將供款壓力測試由原先的現息下增加2%提高至3%。今年八月,各大銀行相繼調升按息,P按計劃息率調升0.1%,H按計劃封頂息率則調升0.2%。連同今次調升最優惠利率,P按息率總共加了0.225%,遠遠未達壓力邊緣。巿場期望,按揭利率既然已調升0.225%,金管局的壓力測試指引會否相對回調呢?

  現時採用5.125%或5.375%為最優惠利率的銀行,批出的P按計劃,最低實際息率都是2.375%,採用5.5%的銀行則批最低2.5%。另一方面,H按鎖息上限前後兩者分別為2.475%及2.6%(以上P按或H按的按揭利率,將來都會隨當時P值調節)。兩者按揭利率相差0.125%,每一百萬貸款額,一年利息開支相差1250元,讀者可與其他優惠及實際需要,一併考慮合適銀行。

  除了利息開支外,由於計算供款能力測試時,是用按揭計劃擬批的按揭利率為準。譬如以最抵P按實際息率2.375%,與最貴H按鎖息上限2.6%為例,借取唯一按揭作自住物業之用的的貸款人,採用30年還款期,每100萬元貸款的最低入息,分別為9337元及9569元,相差約2.5%。再與未加息前的按揭計劃比較,同樣條件下最低入息是9107元,最多相差達5%。在幾個月前壓力測試僅僅過關的申請人,需要重新檢視自己情況了。

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