非魚論市——2019樓市前瞻(上)

        筆者嘗試根據差餉物業估價署歷史數據,分析樓巿未來一年走勢,並在《北斗星按揭網》發表一連七篇文章。筆者估計,今期樓價已在剛過去的八月見頂,並在2019年5至7月見底,預期比高位回落不多於9%。

  最近兩三星期,報章不乏劈價成交,但同時亦有新高價成交。另一方面,本年度租金升幅可觀,情況與2015年10月跌巿相似,該次跌巿在2016年3月見底,比高位下跌約11%。

  歷史上,差餉物業估價署A類物業租金回報率,在2015年之前從未跌破3%。由於樓價飆升,該指數於2015年初跌至2.9%。當樓價指數見頂回落後,租金回報率在2016年6月回升至3.1%。期後樓價再次飆升,該類別租金回報率已跌至2.6%。

  當樓價下跌,亦可令租金回報率回升至3%水平,從而令樓價回穩。就數據來看,這一次樓價下跌及租金上升幅度,合共有15%便會令樓價回穩。

  加上近期不少「劈到入肉」的個案,都是來自細價樓集中的大型屋苑,這些都是在2016至2018年反彈中升得最急單位,由當時的300多萬元升至500多萬元。讀者可能會發現,筆者稱明年樓價比最高位最多只跌9%,這些單位成交價不是已跌10%以上嗎?

  筆者推論是以指數為基準,得出來結論是「今日樓價比往年抵」是入巿指標。在過去一年升得最急的屋苑,一年間升20%不足為奇,減價10%仍然未達「今日樓價比往年抵」地步。至於早已跨越600萬按揭成數上限,甚至過千萬的大單位,相信跟隨整體售價指數回落機會較高。

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