專欄

非魚論市——車位投資（二）

非魚論市 - 子非魚 2019-04-23 列印

物業價值分為現時價值及潛在價值，現時價值比較容易理解及比較，最簡單就是租金回報率。表面上，租金扣去租務經紀佣金、差餉、地租及管理費等乘上（1-空置率），再除以購入車位的必要開支，便可計算預期租金回報率。再深入點可考慮是否容易管理，例如住宅收租，要考慮裝修及日常維修等瑣碎事，車位沒有這些煩惱，亦不用擔心凶宅及租霸問題，投資者會接受較低租金回報率。

　　潛在價值有許多因素，政策轉變是其中之一。由2000年起，政府採取一系列措施減少汽車登記數目，包括增加汽車首次登記稅及調整賣地政策，大幅減少鄰近港鐵站的新屋苑停車位數目，希望從增加駕駛成本，以控制汽車數量。

　　但是事與願違，根據運輸署記錄，由2001年起，車輛登記數目除了2003年錄得下跌外，其餘年份均錄得上升。即使是以人口數目比較，2001年每19.7人才擁有一輛私家車，至2016年已升至13.7人。

　　車位方面，由於客貨車也會泊在私家車位，所以研究車位數量時應以私家車（包括客貨車）數量計算。2016年，私家車（包括客貨車）與私家車位比例是1.13，每輛私家車可佔用1.13個車位看似足夠，但其實是嚴重不足，因為駕車上班人士，需要日間夜間各佔一個車位。審計署報告指出，該比例已降至1.1，幾乎是一輛車僅一個車位。回顧2006年，該比例是1.51，簡單解釋車位供應在過去十多年間逐漸失衡。

　　政府自2010年起的印花稅三辣招，包括管制住宅的額外印花稅，至近期的非首置15%印花稅，均壓抑住宅巿場，巿場資金流向入場費較低的車位。翻查記錄，沙田第一城的車位在2010年時只需約20萬元，現時已升至逾120萬，升幅達5倍，但同期該屋苑住宅細單位只升值約兩倍。

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