非魚論市——車位投資(三)

        有些人會認為,貴價物業車位價值必然較高,其實並不一定。影響車位價值主要因素日是經濟學上的供求定律。以上篇提及的沙田第一城車位為例,4月份六個成交平均價為125.1萬元;大圍金獅花園4月份九個成交平均為118.6萬元,後者便宜5.2%。兩者住宅入場價分別為530萬元及440萬元,後者便宜17%。金獅花園作為經常被報道的「最後一個上車樂園」,車位價格比「新界藍籌屋苑」沙田第一城僅便宜5.2%。

  現有車位在既有的供求之下,應已取得價格及租金平衡,但車位潛在價值則受其他因素影響。地區發展是可預視因素,政策改變則是不可預視因素,但往往是車位價格爆升的觸發點。

  地區因素方面,分為車位減少和需求增加,兩者往往是前後腳發生。在發展成住宅項目前,政府會將土地以短期租約形式出租。租用者多數是設置成本低、管理簡單、又容易獲批的露天停車場。露天停車場沒有柱位,亦不用浪費空間安置公共設施,部份空地停車場更要求客戶留車匙,以盡用空間泊車。一個露天停車場隨時與新建發展項目內兩三層停車場的車位數目相約。

  以荃灣為例,居屋尚翠苑及楊屋道88號億京項目,前身都是空地停車場,新建的尚翠苑項目僅有57個住客車位,楊屋道項目則有148個住客車位及338個商業車位。筆者以類似的空地停車場參考,一個佔地3800平方米的空地停車場,大約可泊180輛私家車。以此推算,尚翠苑及楊屋道前身空地分別可泊426及748輛私家車。住戶落成後,以平均每13.7人擁有一輛車、2.8人一戶計算,即每4.9戶便有一輛車,兩個項目新增車位需求分別是196及171個。

  此外,同區全城匯項目前身是擁有778個公眾停車位的多層停車場,項目落成後只提供89個住宅車位。供應與需求此消彼長下,附近車位價值自然大升。

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