非魚論市——逆按揭自製長糧(二)

  逆按揭的每月發放年金,會受申請人數目、物業價值、年金年期或終身制、定息或浮息計劃、是否提取一筆過貸款等影響。

  例如一間已供滿的500萬物業,夫妻兩人均是65歲、選擇終身制的逆按揭計劃,不提取一筆過貸款,如選擇定息計劃,每月可收取12100元;如選擇浮息計劃,每月可收取11000元。假如是單人65歲申請者,選擇定息計劃,可收取13750元;選擇浮息計劃,則可收取12500元。

  假如長者沒有自住物業,似乎沒有逆按揭這個選項,不過,純粹假設想像一下,假如兩名長者本身有500萬元股票,本身沒有住宅,用來購買住宅並申請二按又如何?例如該筆股票連同增值可帶來6%回報,一年即有30萬。如用其中12000元租用住宅,每月還剩餘13000元消費。

  如用這筆資金來購買物業,然後申請定息的終身制逆按揭計劃,每月可收取12100元,在繳付2000元的折舊撥備、差餉、地租及管理費後,每月剩餘10100元消費。如此看來,買股票似乎較着數,但逆按揭計劃最大好處,是沒有被加租或業主中止租約風險及衍生費用。

  再次進入奇想計劃的思維,子女從自己物業中加按套現500萬元出來,給父母買一所物業,申請逆按揭以取得每月12100元年金,30年供款期計每月供款19433元,連同補貼2900元的家用差額及2000元的差餉等,合共24333元。這計劃便可替代上述租用12000元住宅及給予13000元家用的方法,新奇想計劃又似乎較着數。

  2018年男性平均壽命為81.7歲,女性為87.66歲。但由於統計全港平均年齡時,會把65歲以下身故的人都算進去,較年輕身故人士會將平均數拉低。假如以「現時65歲人士的預計平均年齡」來作預測,無論年金計劃或逆按揭參加者的預期壽命,應遠超全港平均壽命,養樓防老又會否成為新一代的選項呢?

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