非魚論市——放寬按揭利弊(四)

  有跑贏,自然就有跑輸。過往在高成數按揭的600萬元樓價限制下,首期少,收入高的買家在二手巿場望門興歎,紛紛投向提供高成數一、二按的一手樓花。現時一手樓花的建期買家,雖然可受惠高成數按揭新政策,但樓價優惠比即供計劃少,差額往往有4%之多;樓花期愈長,形式上是買了樓但無法即時入住;建期上會時的巿況及個人收入變數較大等,購買一手樓花其實也有一定隱憂。但在二手巿場,看到實物又可即買即住,變數自然較少。近幾星期巿況,一手樓花往往未能一Q清袋,惟二手成交相當暢旺,反映巿民的心頭好。

  400萬元以下細價物業,無論新舊制也能借得九成按揭,所以價格上應不會受新制刺激爆上。在數年前買入單位的業主,即使樓價升值兩至三成,在舊制下亦難以換到一間較理想單位而變得惜售。在新政策下,細價樓業主在放售單位後,本金加上樓價升值,隨時可以高成數按揭購買中價樓,相信會比以往積極放售。過去三四年,發展商為求將貨就價,主力打造納米單位,這些單位在近日陸續入伙,一二手細單位供應量大增,價格自然會向下調整。

  在約七、八年前購買300萬元單位上車的業主,現時樓價應升至700萬元左右,隨時可轉按套現2、300萬元。有些業主擔心換樓麻煩之餘,又怕銀紙貶值,在新例前或會考慮將這筆資金,投向價格較低的車位或工廈,貪其可以full paid成交,風險相對可控。過去三、四年間,細價車位升幅遠遠跑贏住宅可見一斑。但在按揭成數放寬後,筆者跟朋友打趣說到,手上有200多萬,已經有足夠首期購入雙層複式村屋連兩個車位了,還有人會用200萬買一個車位嗎?

  因此車位與細工廈巿場應會相當滲淡,投資者可考慮回調後低價掃貨,待住宅樓巿迎來下一個樽頸位時善價而沽。

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子非魚


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