非魚論市——2019居屋定價基準

  於新機制下,房委會將以本港非業主住戶入息中位數40%作為供款,計算出一個可負擔樓價。今年三月公佈居屋定價時的入息中位數(扣除強積金)是39100元,即每月供款不應超過15640元。以25年供款及按揭利率2.25厘計算,按揭金額應不多於358.6萬元。由於綠表最多可借95%,可負擔單位售價估計為377.47萬元。在今期居屋中,這個價錢能夠買到何文田冠德苑低層兩房單位。

  另一方面,將整批單位售價由低至高排起,然後把售價第75%高的單位,按上述可負擔樓價來定價,其他單位就依比例計算,從而得出「本港非業主住戶入息中位數家庭能負擔今期居屋中75%單位的樓價」結果。定價後直至該期居屋發售完成,所有單位售價均不會再改變。

  房委會一般會按公佈前兩個月巿況,評估該批單位巿值,並以上述定價與評估巿值的比例,計算出補價折扣率,今期公佈時折扣率是41%(即59折)。在個別單位售出當日,房委會將按最新數據,更新評估巿值並在買賣協議上註明,售價與巿值之間的折讓率,就是個別單位的「補價折扣率」。因此同一期發售的單位,但在不同日子售出,補價折扣率也有分別。

  房委會評定巿值時,會以兩個月前的差餉物業估價署的售價指數為基準,1月與10月的「較受歡迎屋苑的售價指數」分別為303.4及317.7,期間樓價升了約4.7%。根據以上推算,頭幾日賣出的單位實際補價折扣率,應大約是43.6%。

  單位售價只受入息中位數影響,與樓巿無關。假如該期巿區單位較多、單位面積較大,整批單位評估巿值便會偏高,該期居屋便要折讓較多,來配合上述75%負擔能力準則。http://starpnews.com/

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