專欄

非魚論市——2019居屋抵唔抵？

非魚論市 - 子非魚 2019-12-24 列印

　　有讀者問今期居屋抵買嗎？筆者執筆之時，居屋已開售了約兩星期，已買冠德苑的買家可以放心，看完本篇後應會覺得物超所值，其他屋苑也可根據這個方法，自行評估售價。

　　想自行評估新居屋價值，應以同區二手居屋巿價比較。在成交網上，不時會發現居屋的成交價差天共地，以冠德苑旁樓齡19年的冠熹苑為例，近半年的成交呎價由11714至19390元不等。當中有部份屬居屋第二巿場成交（綠表價）、部份屬自由巿場成交（即已補地價）。想翻查個別成交屬哪一種巿場，除了把呎價較低單位當綠表價外，其實也可在房委會網頁的「居屋第二巿場成交紀錄」，找到哪一個單位屬居屋第二巿場成交。

　　比對下發現，冠熹苑過去半年只有16樓20室，呎價19390元的單位屬自由巿場成交。但這個單位只有213方呎，在呎數愈細呎價愈貴的常態下，這個超細單位呎價，與一般單位呎價可能差距甚大。

　　另一旁樓齡20年的冠暉苑找到的自由巿場價成交有兩個，分別為六月成交的B座9樓11室，面積287呎，呎價18049元；以及八月成交的B座8樓15室，面積291呎，呎價16770元，這兩個單位均屬內園景，單位面積雖然只有冠德苑最細單位的三分之二，但缺乏成交下，姑且以這個兩個呎價中間數17410元作參考。

　　冠德苑A座向南向海單位最為優質，A座9樓4室面積483方呎，呎價8873元；以及9樓5室468方呎，呎價8731元。以筆者上一篇估計售出時約56.4折計算，估計呎價分別為15732元及15480元。以屋苑最高呎價9396元計算，也只是16660元，較冠暉苑呎價低4.3%。

　　雖說新居屋的交樓標準是不設裝修的清水房，但除非購買的二手單位裝修很合心水，不少人也會花十數萬甚至三、四十萬進行裝修，以全新樓齡比20年樓、無敵海景比內園樓望樓景，冠德苑估值呎價已便宜15%以上。

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