非魚論市——樓市十大預測(上)

  筆者在2018年底,估計樓巿短時間內見底,結果樓巿在剛踏入2019年,便已見底回升,在年中時已上升約一成。在六月初反修例運動爆發並持續至今,樓巿從高位回落約5%。全年雖仍然錄得約3%升幅,但失業率由年中低位的2.9%,上升至近日的3.2%,情況令人擔憂。

  筆者根據圖表,預計2020年樓價將呈大幅反彈,升幅大約是低位20%,即以現時計約15%升幅。在10月中的《施政報告》放寬按揭成數後,吸引一批多年沒有加按的父幹族將物業套現,該批客戶在近日陸續提取貸款,加上近日社會氣氛緩和,筆者相信在未來兩三個月內,會爆發一個樓巿小陽春。

  筆者嘗試為2020年樓巿作出十大預測:第一,換樓鍵啟動,成交量大升。在放寬按揭成數後,有不少人即時計劃換樓。可是準買家同時擔心樓價受壓而有所猶豫,樓巿只旺了兩三星期便重投寒冬。傳統樓巿在聖誕至新年期間偏靜,相信在二月初開始,換樓鍵將啟動,一個換樓客將帶來兩宗成交,屆時成交量會大幅上升。

  第二,空置率增加。600至833.3萬元單位,交吉與收租按揭成數差異,由原本舊制的六成與五成,增加至九成與五成之別;而1000萬元交吉單位,亦可增加至八成。筆者相信不少有心賣樓的業主,在來年租客完約時,選擇不續租而吉售單位。

  第三,租金平穩。由於失業率上升以及經濟轉差,首當其衝的將會是租務市場。可是換樓鍵的啟動及主動空置單位增加,會導致放租單位減少,相信可平衡經濟不景對租金壓力。

  第四,細單位、劏房及納米單位租金及價格受壓。雖然筆者看好樓巿,但在過去一兩年及未來一兩年,有大量納米盤入伙,加上按揭成數放寬影響,細單位租金及價格將會受壓。

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