非魚論市——投資角度看投資移民(二)

  假如本身有足夠現金full pay外國物業進行投資移民,當購買物業後,樓價及匯率齊升,投資者可說是「贏晒」。例如當地樓價升10%,匯率升5%、期間收到的淨租金回報是5%,單計當地投資便賺約20%。另一方面,該筆資金原本可投資在本地樓,假如本地樓價升40%、淨租金回報3%,合共賺43%,一來一回,外地物業雖然賺錢,但其實跑輸23%。

  更常見方法是將本地物業加按套現,以full pay購入外地物業。香港近半年來雖然新批按息已升至約2.5厘,但相比外地大部份地區仍然低得多。將香港物業加按,帳面上仍比在當地承按「着數」。在外地以外國人身份申請按揭,成數通常不會太高,將本港套現的資金以full pay當地物業,亦可說是為當地物業敍造十成按揭。

  另一種方法是在當地申請按揭,除了不熟悉當地按揭計劃細節及銀行要求外,最大問題是當地政策是否接受以有抵押的物業作為投資項目。如可行最大好處是可選擇銀行及可抵押物業種類較多。

  比較少人知道的方法,是可透過本地銀行辦理外地物業按揭。這裏亦有分為兩種,有些銀行提供的所謂外地樓按申請服務,其實只是在香港分行交收文件及認證客戶資料,實際仍在當地分行承造按揭。

  有少數銀行可以在本地承造外地按揭服務,以其中一間接受英國及澳洲物業按揭的本地銀行為例,英國物業可提供最高六成按揭,大額按揭(超過50萬英鎊)的按揭利率約是2.9厘,只比香港按揭利率貴一點。最特別之處是可以選擇以港元、美元或英鎊(澳洲物業則為澳元)結算,在還款期內還可以在特定條款下轉換結算貨幣,這計劃最大限制是只接受幾個主要城巿核心地區的物業。http://starpnews.com/

星之谷按揭轉介及移民顧問

子非魚


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