非魚論市——投資角度看投資移民(三)

  Full pay了當地樓,價匯齊升當然是最完美,但投資世界豈能盡如人意?最簡單情況,樓價升一成、匯價跌一成,即等於在酒樓食飯加一再打九折,近乎打和。

  假如將物業以外幣抵押,樓價和匯價的升跌,分別影響資產值與債務。假設在某一刻賣樓取回資金,便可埋單計賺蝕。

  以下例子是以英國購買一間100萬鎊的住宅,買入匯率是10港元兌1英鎊,按揭成數是六成,付了40萬鎊首期即400萬港元,未計買賣樓洗費、期間供樓的利息及本金。

  情況一,價匯齊升:假設樓價升一成至110萬鎊,匯率升一成至11,賣樓找清按揭後剩50萬鎊(即550萬港元),賺了150萬港元。

  情況二,價升匯跌:假如樓價升一成至110萬鎊,匯率跌一成至9.1,賣樓找清按揭後剩50萬鎊(即455萬港元),賺了55萬港元。

  情況三,價跌匯升:假如樓價跌一成至90萬鎊,匯率升一成至11,賣樓找清按揭後剩30萬鎊(即330萬港元),蝕了70萬港元。

  情況四,價匯齊跌:假如樓價跌一成至90萬鎊,匯率跌一成至9.1,賣樓找清按揭後剩30萬鎊(即273萬港元),蝕了127萬港元。

  價匯齊升便賺錢是顯淺道理,從上述例子見到,假如有申請按揭的話,價升匯跌其實也有機會賺錢。投資者最擔心的情況是價匯齊跌,而手上沒有太多港元可以入巿贖回單位,到時如急需要賣樓便會蝕大本。

  投資外地物業,匯率下跌看似不是好事。從長遠看,假如因移民續期而需要繼續持有物業,匯率下跌後每月供款便會更輕鬆。尤其是當按揭成數高於一半,債務比資產淨值貶值得更多,財務壓力反而減少。總括而言,只要樓價穩健上升,匯率只要沒大太波幅,申請按揭好處遠多於壞處。

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星之谷按揭轉介及移民顧問

子非魚


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